みなさまこんにちは!
ストレージ大家のひらです。
不動産投資の必須スキルの1つが新築の相場を身につけることです。
それがなければリスクがあるだけの中古物件を購入することになります。
今回は、クオリティの高いハウスメーカーで、
しかも都内23区の立地に絞って、
現状何%位の物件が購入可能なのか?
そんな皆様の目線が上がる話をしたいと思います。
最も簡単に新築不動産投資をする方法
新築投資したいのなら一番簡単なのは建売の新築を買うことです。
私は基本建売の新築をお勧めしないのですが、
一部は良いものもあります。
中でも鉄板なのは、
ハウスメーカーに位置づけられる施工会社の一部です。
本当に細部を練りに練った良いものを作り込みますし、
しかも作りっぱなしではなく、
長い運営を共にやってくれる意識で作り込んでくれます。
この作りっぱなしではない意識というのは、
新築で一定のクオリティを保ちます。
(但し管理契約の見直しを繰り返すような会社は違います)
施工代金もそこそこリーズナブルで、
案外選択肢になる、
実はそう思える会社に最近巡り会えました。
新築建売でも素晴らしい物件はある
基本、私は、新築建売は好きではありません。
理由は主に以下があります。
1.新築の醍醐味である自分のアイデアを盛り込めない
2.建売だとどんな作りになっているかわからず、
その意味で中古と根本的な差が無い
3.業者のマージンが多く発生しているため、
利回りが出ない
ただ、一部の施工会社は、
先に書いたようにかなり良い物を作り込んでくれます。
つまり、1,2はある程度クリアされています。
さらに自分のアイデアを盛り込める余地があるとなお良いです。
これならば新築建売もあり、と私でも思っています。
残る問題は3です。
ハウスメーカーで取引される利回りは?
そんなハウスメーカーに都内23区で何%位の出物が今年はあるのか?
お聞きしてみました。
これは土地から提案を受けた時です。
ほぼ7%を下回ると言うことでしたが、
中には7%に届くものも出るそうです。
そんな物件は飛ぶように売れてしまうということでした。
23区7%の新築はあり?
さて、23区で7%の新築はありでしょうか?
ここで意識して欲しいのは、
構造による価値の違いです。
木造の場合劣化対策等級を取ったとしても、
法定耐用年数は変わりません。
一方、ハウスメーカーは軽量鉄骨を扱えます。
賛否両論のある構造ではありますが、
法定耐用年数は木造の19年、22年に比べて、
27年、34年取ることができ、
実はこの差は圧倒的な差につながります。
構造の差は圧倒的な差
それは特に融資において絶対的です。
例えば表面7%たと木造22年融資では
返済比率が60%~70%になってしまい、
おそらくフルローンは通りません。
頭金が必要になります。
それに対し27年やまして34年融資が組めると、
返済比率は50%を切り、頭金は不要になるケースが多くなります。
この頭金の差が如何に大きな差となるかは、
#876のコラムに書きました。
また10年持った場合の残耐用年数の差も圧倒的です。
木造なら12年しか残っていなくても、
軽量鉄骨なら17年や24年残っています。
この差は圧倒的なキャピタルゲインの差につながります。
ハウスメーカーで更に利回りを上げる方法
23区7%が投資に値するかはなんとも言えません。
人それぞれの部分もあります。
ただ私は34年融資が引けるような物件なら、
悪くはないと思います。
つまり残る3番の問題なのですが、
実は土地を自分で見つけて持ち込む方式でかなり改善します。
私の事例だと7.4%~7.6%までは出そうです。
ハウスメーカーで新築を建てる投資法
私の目標である23区でも新築8%には届きませんが、
ハウスメーカーというクオリティを使って、
新築7%まして7.5%なら、
多くの中古物件を融資条件だけでさえ凌駕することでしょう。
もちろん運営のしやすさや将来性も比較にはなりません。
新築の中でもかなり易しく、
そして圧倒的なクオリティを持つ
ハウスメーカーを使う新築投資法もありではないでしょうか?
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!
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