不動産投資を行っていると様々な「税金」の問題が常に発生します。

その中でもとりわけ大きな税金は売却時に発生する税金ではないでしょうか。

不動産売却する場合、普通はできるだけ高値で売りたいのが心情でしょう。

よりやむをえない事情で安値でも売却しなければならないこともありますが、

できれば利益が見込める形で売りたいと考えます。

 

ここで注意しなければならないのは利益が出たときの税金です。

個人の場合で５年以下の短期であれば,

利益に対して約４０％の譲渡所得税が発生します。

長期であっても２０％以上の税金が発生します。

単純計算では長期保有で1,000万円の利益があった場合税金額は約200万円です。

短期であれば倍の400万円ですね。

実際には売買に関わる経費などは差し引かれますので、

上記のように単純な計算ではありませんが、非常に重税ではないでしょうか。

しかも個人の場合は分離課税であるため、

他の事業が赤字でも合算できないのが辛いところです。

 

やはりこの税金の問題は法人が有利かもしれません。

法人の場合であれば総合課税となりますので、多少は税額を軽減できます。

例えば他の保有物件で外壁塗装や屋上防水等、

高額になる修繕を行えば差し引きできます。

私の場合も法人による売買となるため、

駐車場アスファルト舗装の修繕と受水槽で計装類の更新を考えています。

ここで気を付けなければならないことは、

節税のため資産価値になる工事はあまり意味が無いということです。

例えば空地を駐車場にするための工事を行うことなどです。

こう言った資産価値を高めるための費用は償却資産となってしまうので、

利益発生年度で一括処理ができないためです。

 

その他では中小企業倒産防止協会への積立金というものもあります。

これは掛け金が全額損金扱いとなり、

次年度の掛け金も一括で納入すれば今期分の損金として扱われます。

そして５年以上継続すれば全額返戻されるので損はしません。

ただ、金額には制限があり、月最大20万円で年間でも240万円です。

期初であれば当期と次期で480万円近く損金にできますが、

期末であれば240万円近くの損金計上に減ってしまいます。

できるだけ手続きした方が良いようです。

 

私の場合は上記経費等を含め、自動車購入に踏み切りました。

と言ってももちろん中古車です。

皆さんもご存知のことかと思いますが、

車購入の場合中古車であれば減価償却費の計上が大きくなります。

例えば４年落ちであれば期中に全額償却、３年でも66.7％償却です。

私の場合、気に入った車が３年落ちであったので今期66.7％償却ができます。

 

その他では積立型の生命保険も損金として計上できることも知られています。

以前は100％損金計上できて返戻金も100％以上なんて保険もありました。

しかし、現在ではそう言った都合の良い保険はお上の規制で変更されています。

現状、私の知る限りでは100％以上の返戻金がある保険では、

損金計上が1/3程度のものがあるようです。

これでも多少は節税にはなるので検討の対象になるのではないでしょうか。

 

私は譲渡所得税について不動産投資を始める前は、

あくまでも利益に対する税金だから払えば良い！

などと単純に考えていましたが、

いざ納税者の立場になると何とか安くならないものかと思案します。

利益に対する税金というものは当然納税者として納めるべきかとは思いますが、

やはり金額が多過ぎます。

節税できる部分は節税して、

納めるものは納めるというスタンスで取り組みたいものですね。

 

戸田　匠