「どうもお久しぶりです」が、また決まり文句になってしまった「空を飛べなかった大家さん」です。年明けから賃貸経営の厳しい現実に直面し、戦意を喪失していたはずでしたが、いつの間にか負のスパイラルから抜け出していました。と言うのも・・・・!

5月連休明けから、空室が徐々に埋まり始め入居率は95%超に復活!!

 3月のコラムで「消えた入居者」のお話をしましたが、覚えていらっしゃいますか?
繁忙期も終わり結局入居者を確保できなかった反省から、遅きに失した感はありましたが、改めて管理会社とタッグを組んで色んなキャンペーンを張りました。今回は家賃下げを除く初期費用低減策をすべて実行しました。さらにはちょっと奇抜なプレゼント企画(これは企業秘密!) も追加したところ、5月連休明けからじわじわと効き始め、7月中に対策を必要とする空室はすべて埋まり入居率は95%超となりました。残りは、秘密の試験運用中(この話は回を改めて!)。

売りに出していた区分マンションが高値で・・・!

 1月のコラムで「最近多いこんなハガキ・・・」のお話をしましたが、実は「最近多いこんな電話・・」と言う程、「区分マンション売りませんか?電話」が昨年末から頻繁にかかって来ていて、そこまで言うのなら「この価格で売れるもんなら売ってみろ」くらいの勢いで売りに出していました。時間はそれなりにかかりましたが、なんとそんな価格でも買い手がついてしまったのです。巷で「不動産の売り時」と言われていますが、実際に売れてしまうと嫌でも実感せざるを得ないですね。このマンション、10年前に購入し家賃収入は総額900万円超、価格の下落250万円。諸経費を差し引いても大幅黒字で利益確定出来ました。これを購入した方は、どうやって利益を出すのでしょうか?

そうこうしている中、3年ぶりに購入意欲を掻き立てられる物件に遭遇!!!

 以前のコラムで全国各地物件探しの旅についてお話ししましたが、なんと神奈川県内でそんな物件に巡り会ってしまいました。やはり自分の足で探すのは無駄ではなかったと、改めて自分の行動力と我慢強さに感謝しました。「今は売り時」ではありますが、買いたい物件に出逢った時は「買い時」ですよね。今回は木造ではなく鉄骨造ですが、私の好きな道路付きの良い整形地に建つ築古のアパートで、戸建て用地として十分出口が見える物件です。満室想定表面利回り12.2%。これまで購入してきた物件と比較しても戦略のたてやすい物件です。

とは言え、購入したいと思っても、買えなければ意味ないですね!

 そうです。いくら買いたいと思っても買えなければ意味ないです。この物件購入では、売主との押し引き価格交渉と銀行との駆け引きなど色々なドラマがありました。このお話は別コラムで改めて!!
「なんだよ。改めて、が多すぎるぞ」とお叱りを受けそうなので、さわりだけ。
売主との価格交渉では指値がきつすぎて断られましたが、3週間間をおいて再交渉。その3週間の間に何があったか⇒区分マンションが売れました。
融資交渉について、今回の物件購入では6行と交渉。融資姿勢が180度変わった銀行。甘い言葉で期待を持たせて結局融資しない銀行。融資するけど金利高い銀行。門前払い銀行。とんでもない要求する銀行。など思い出すと「腹の立つこと」「驚くこと」「勉強になること」満載の交渉でした。

 今回もお付き合いいただきありがとうございました。巷のうわさや他人の経験談など情報はたくさん飛び交っていますが、自分で行動して体験しないとわからないことだらけです。昨日通用したことが今日は通用しなくなる世の中です。とにかく行動あるのみ!