みなさま、こんにちは!

本職はマーケティングコンサルタント、兼業大家の「りゅうたろ」と申します。

前回の自己紹介の続きのようなコラムで恐縮です。今回はこれまでの不動産投資成績を公開し、もっとも利益のあがった手法は結局、何だったのか。とても少ない実績ですが、歴然たる一つの事実として、紹介をさせて下さい。

これまでの投資物件の成績を公開します

5物件中3物件は保有中ですので売却査定金額を便宜的に入れております。また、今進めている新築一棟は、10月入居開始のため、調査外と致しました。

それぞれ記載している「税引き前利益」ですが、売買経費・賃貸時経費・諸税を引いたものです。但し、利息は引いていません。物件の実力と融資の実力は切り分けて考えた方が参考価値が高いのでは、と思ったため、です。

もちろん、海外不動産は4.585%で借りていたり、調達金利は物件種別に紐づいて、選択肢の幅の狭まりはあります。この点は、別途明らかにしたいと思います。

•東京都新宿区 区分/取得時 築19年/RC
 2001年9月 900万円で取得
 2005年11月 890万円で売却 ⇒ キャピタルゲイン -10万円

 77,000円にて50ヶ月賃貸 ⇒ インカムゲイン 385万円

 合計 ⇒ 375万円 (税引き前利益⇒311万円)

 

•中国江蘇省 区分/取得時 新築/RC
 2009年4月 約420万円で取得
 2014年8月 約1980万円で売却 ⇒ キャピタルゲイン 1560万円

 ※取得時現地価格31万元 1人民元=13.5円
  売却時現地価格118万元 1人民元=16.8円

 36,000円にて64ヶ月賃貸 ⇒ インカムゲイン 230万円

 合計 ⇒ 1790万円 (税引き前利益⇒1610万円)

 

•東京都中央区 区分/取得時 築25年/RC
 2011年9月 2350万円で取得
 2017年8月 2480万円で売却査定 ⇒ キャピタルゲイン 130万円

 123,000円にて74ヶ月賃貸 ⇒ インカムゲイン 910万円

 トータル収入 ⇒ 1040万円 (税引き前利益⇒830万円)

 

•東京都中央区 区分/取得時 新築/RC
 2014年8月 5040万円で取得
 2017年8月 5880万円で売却査定 ⇒ キャピタルゲイン 840万円

 220,000円にて8ヶ月賃貸 ⇒ インカムゲイン 176万円
 ※引渡しは2017年1月

 合計 ⇒ 1016万円 (税引き前利益⇒797万円)

 

•千葉県市川市 一棟/取得時新築/木造
 2017年10月入居開始予定物件のため、除外致します。

今回、このコラムのために改めて過去の資料から、計算をしてみました。初回のコラムでも書かせて頂いた通り、やっぱり自分の整理のためにも良いですね!

上記情報を表にまとめると、以下の通りです。

物件別成績

自分で書いていて何を言ってるんだ、という感じですが、改めてこの成績は驚きました。中国の区分だけ宝くじにあたった感覚で成功だったと思っていたら、意外と築地や勝どきもインカムゲインを積み重ねてくれていたんですね。

結局、一番利益を確保できたのは・・・
区分/新築/RC/海外の物件でした。

利益額(税引き前利益)で評価をしてみると、利益を最も多く確保できたのは、海外/区分/新築/RCの中国の物件でした。当然狙っていましたが、大きなキャピタルゲインを出すことが出来ました。あと1年待っていれば、さらに460万円ほど上がったのですが。(私の売却後に、物件は6%上昇,為替レートは16.8円⇒19.5円になっていました。)

中国のこの物件以外も含めて全体を見回し、いくつかの軸で、考察をしてみました。

◆新築平均利益 vs 中古平均利益
 新築に軍配があがります。ただ、いずれもキャピタルゲインが利益の大半ですので、再現性はあるのか、と言われると強い自信は持てません。

◆国内平均利益 vs 海外平均利益
 海外に軍配が上がります。ただ、こちらも私が中国に住んでいたことや、現地の事情に明るかったこと、中国の不動産価格上昇の波があったこと、予期せぬ為替レートの急上昇があったことを受けての結果です。

◆キャピタルゲインの平均 vs インカムゲインの平均
 キャピタルゲインの平均の勝利です。ただ、この成績表をあと1年・2年と続けていくと、インカムゲインが勝ることは明らかだと思います。

改めて思うこと:大事なのは「再現性」

とても少ない自分の投資物件のサンプルだけでの考察ですが、痛感致しました。上記の考察コメント全てに「但し」がついています。

結果だけを見れば利益貢献は中国の物件ですが、「再現性」はどこまであるのか。

中国の物件は時期が良かっただけ(もちろん、多少は上がる予測を立てていました)であり、今から取り組んでこの結果が出るかどうかは分かりません。

とはいえ、中長期的(そうですね、最低10-20年くらい)を考えるならば、明らかにアジア投資は勝率が高い気はします。少なくともキャピタル&インカム合算の勝負では。

どの物件の、どの要素が再現出来るのか、逆に再現できない部分はどこか。再現性は環境要因か、技量による要因か。次回は、「再現性」にフォーカスを当て、コラムを書かせて下さい。

自己紹介の続きのようなコラムにお付き合い下さり、ありがとうございました。

自分用の備忘録を兼ね、今後、大きな章立てとして
 第一章 過去の投資結果とその考察、の続き
 第二章 不動産投資の戦略立案
 第三章 新築一棟投資、思い立ち~安定稼働までの経験談
を予定しています。

 その後は適宜、個別手法・個別物件についてのコラムを書かせて下さい。
 深堀りすべきテーマなどリクエストベースでの対応も予定しています。

今後とも、どうぞよろしくお願い致します!