本日は、こだわりのデザイナーズ物件の築古は、大家初心者は、手を出さないほうが良いというお話です。

以前、築古10年ほど、満室、オーナーチェンジ物件の購入を検討したことがあります。エリアも利回りもまあまあだったので、見に行ったのですが、業者の説明を聞いて購入は止めました。

購入をやめた理由・・・過去の経験

購入を見送ったのは、サラリーマンのほうで、過去にこんなことがあったからです。
一時期事務所移転の話があり、バブル期に建てられたビルの一室が移転先候補となりました。内装業者と内見に行ったのですが、そのとき聞いた業者の話を思い出したからです。

「ここのビルは、設備とてもいいですよ、金がかかってる、今ではなかなかこんなビル建てられない。お得ですよ。」というセールストークだったのですが、突っ込んで聞いていくとデメリットが次々にわかりました。
・水回りは一体型のとてもきれいなもの ⇒ 特注
・窓ガラスが曲面仕上げ ⇒ とても高価
・蛍光灯もロングサイズ ⇒ 普通の量販店に売ってない
・配管はデザイン・執務スペース重視 ⇒ 職人が入れないため変更には、大掛かりな工事が必要
とてもいい物件だったのですが維持して行くためにはとんでもないお金がかかることが見込まれましたのでこのビルへの移転はなくなりました。

見に行ったアパートもかなりのこだわり物件

見に行ったアパートは、ロフト(構造が凝ってる)、作り付けのクローゼット、おしゃれな洗面台(サイズが特殊)、内装もきれい(高価なクロスで統一)・・・、汎用品ではないものばかりでした。
これだと、修繕の時(汎用品でないと)同じものがあるかわからない・あっても高価、部分的な交換だとはイメージを損ないそうでした。
あとは空室のタイミングでフルリフォーム・・・ですが、まとまったお金がかかりそうです。

先述のバブル期のこだわりビルを思い出しました。

私の大家力では、収益物件として維持して行くのは、とても無理と早々にあきらめました。

こだわりがダメではない

こだわり物件がダメではありません、あくまでもこだわり物件を力のない大家さんが築古で購入するのは、リスクが高いということです。
新築であれば、力のない大家さんでも少々建築費がかかっても競争力のある物件になるので、設備故障や大規模修繕を考えなくても良い10年くらいで売るつもりなら儲けられます。
また、築古の購入でもリフォームに慣れていたり、良い仕入れルートをお持ちだったり、良い業者を知っているなど、力のある大家さんであれば逆に素人が手を出せないのでねらい目だとは思います。基本的な競争力は高いのでうまく維持できれば良い利回りで回していけると思います。

要は、自分の実力と目標を良く考えて、物件選びをしないと失敗するということです。

本日はここまでです!