本日は、大家さんとしての経費についてです。
サラリーマンではやったことのなかった確定申告、そして自分で「経費」を使う。これは大家さん(経営者)としての醍醐味ではないでしょうか。

経費計上しているもの

私は、2棟目までは、割とすぐに購入しました、大家さんになって初年度は白色申告、2年目からは青色申告です。
青色申告を始めてから大家さんとしての活動に関する経費を計上するようになりました。物件管理に関わる大きなものを除くと
・不動産投資に関するセミナー参加のセミナー費・交通費、不動産投資関連の書籍代
・管理会社との打ち合わせ、物件調査、所有物件チェックの交通費
・管理会社、建築会社へのお土産代、会食代
・契約書綴りなど大家さん業関連の事務用品
・スマホ・インターネットの通信費(按分)
・プリンターのインク・用紙(按分)
などです。
会食代を経費計上できるのは、大家さんとして一番実感しましたね。
始めて「経費で落としますよ」って言ったとき、ちょっとうれしかったです。
サラリーマンのほうでは、割と経費に厳しい会社なので、遠回しに嫌味を言われて、結局自腹で会食代とかお土産代とか精算したこともありましたので。

自宅兼事務所ですが・・・

自宅(賃貸アパート)を事務所として使っていますが、水道光熱費は、日常生活と按分がイメージできない(自信を持って説明できない)ので計上していません。
アパートの家賃は、今までは経費計上していませんでしたが、書類(契約書各種、管理会社からの連絡書・報告書その他)・書籍・事務用机などで一部屋の半分は完全に専有状態になりましたのでこの一角をもう少し整理して、次回の青色申告の際には、事務所として家賃の一部を経費計上しようかと考えています。(面積按分で大した金額になりそうもなければ止めるかもしれません)

交通費・通信費は

通勤は、徒歩か自転車、友人もいないので遊びに行くことも電話やメールを使うことは、ほぼありません。自家用社はほぼ大家さん業関連でしか使用していませんが、車の維持費(ガソリン代他)は、全額ではなく、按分で計上しています。(近所への買い物などには使用、私用と大家さん業での使用分の走行距離を細かく分けられないので、日数をベースに大家さん業稼働想定按分)
通信費も全額ではなく、按分で計上しています。(電話は、ほぼ大家さん業務のみで使用、ネットも半分は大家さん業務で使用していますが、詳細にわけられないので、日数をベースに大家さん業稼働想定按分)

証明できるものは必須です

会食であれば、相手と時間、セミナーであればパンフレットや自分のメモの保存必須です。レシート・領収書を貰えなかった、無くしたなどもあるので、その場合は、メモと出金伝票を書いています。

無理に計上するのは良くない

自信を持って説明できるもの(按分率も説明できるもの)に絞って経費計上しています。むやみに経費計上して、節税効果は、計上額の20%くらいです。(10万余計に計上しても2万の節税効果)それで、もし税務署に突っ込まれたら追徴課税がなくても精神衛生上良くありませんし、妙に経費が多い申告書は、お金を借りている銀行さんからも怪しく思われます。
それを考えれば、むやみに計上せず、きちんと税金を払ったほうがオトクだと思っています。

本日はここまでです!