大手アパート建設業者さんから、建て替えプランの提案や、土地取得から始める新築のアドバイスを頂きました…
皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。
築古物件を運営している私の場合、
将来のどこかのタイミングで新築アパートを計画して、
”資産の入れ替えを考えないと、現在の賃貸経営を継続して行くには将来不安がある”という事で、
今回、大手アパート建設業者さんにお願いして、
現在所有している物件の中で、
最も立地が優れている物件(と言っても、地方の新幹線停車駅から徒歩10分の物件です)の立替プランの提案を貰いました。
うなぎの寝床の様な縦に細長い変形地なので、その立地に合ったベストの提案を受けるのが難しい…
大手アパート建設会社さんから、今回提案を貰った建て替えプランの資料によると、
建て替えプランを頂いた物件の地域が防火指定の地域であることから、
木造で3階建て以上の物件を建てようとすると、
建物の防火の基準を引き上げなくてはならず、
建物コストが上昇してしまうので、あまりメリットが出ないのでは…
という事で、RCの35平米で5世帯ある3階建ての提案でした。
これでは、建物コストに対する賃料収入もそれほど期待できない為に、
あまり新築物件のメリットを生かせるプランとは言えず、
かと言って、建て替えする時の現在の建物の解体費用も、
おおまかに言って1000万円以上掛かりそうだという話になり、
これでは、折角立地が良くとも無理して建て替えする利点を感じる状況ではありませんでした。
そこで、今回の建て替えでのプランは手を付けずに一旦そのままにして、
別の割安な好立地の土地を探してきて、
そこに新築アパートで予想賃料収入から計算して利回りが合う物件を検討してみようと考えています。(他の地方では、新築戸建てで土地から自分で仕入れて利回り10%以上を達成している大家さんもいる様ですので、少なくとも同じレベルを目指したいです)
今回の新築アパートで利回り10%の達成は難しいかも知れませんが、
折角苦労して新築に取り組むのであれば、
高い目標を持って、がんばって取り組んでみたいと考えています。(もう少し具体的な話が出来る様になった時はこのコラムに続きを書きたいと思っています)
それと融資については、今まで借り入れを行った事がないのですが、
この大手アパート建設業者さんの営業さんは、
銀行さんや政府系金融機関さんとの融資交渉にも直接関わる事が多く、
金利交渉も含めてかなり力になって頂けそうなので、
この辺も含めて具体的に書ける様になったら合わせて書きたいと思っています。(新築を手掛けるのであれば、どうしても金額的に融資を検討せざるを得ないのと、審査をパスすれば、現在は15年の固定金利ならば0.83%で借りられるそうなので…)
ここまでお読み頂き有難うございました。
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