昨日メインバンクより担当の変更と連絡と

新任の挨拶に来たいとのお話があり、

即決で来ていただきました。

銀行の融資担当としては挨拶だけのつもりだったようですが、

この機会に融資条件を見直すことを依頼することにしました。

 

法人名義での借入一覧

 

借入金名

利率

元金返済

年間利息

年返済額

期首残高

期末残高

マンション

0.85

7,465,851

1,005,825

8,471,676

121,749,651

114,283,800

ビル

0.85

6,020,838

811,146

6,831,984

98,185,202

92,164,364

ビル

0.77

4,278,008

580,900

4,858,908

77,400,324

73,122,316

修繕、発電

0.8

885,486

51,288

936,774

6,817,035

5,931,549

エレベータ

0.75

1,455,457

104,279

1,559,736

14,035,981

12,580,524

合計

 

20,105,640

2,553,438

22,659,078

318,188,193

298,082,553

返済比率

 

売上利息比

5.55%

49.26%

⇚返済比率

 

平均利息

 

平均利息

0.83%

 

 

 

表が見にくい場合こちらの画像でお願い致します。

1       借入条件精査

1.1       金利面

一般に公開されている中で比較的条件が近いということで

自身で保有しているビル系及び居住系リートと比較してみた。

ビルリート

主に都心と政令指定都市に展開しているAクラス以上のビルを保有。

2016年 1.2%から借り換えで下げて0.47%で新規調達

主に短期固定であるが無担保融資

 

居住系リート

主に都心と政令指定都市に展開している大型のマンションを保有

2016年 0.94%から借り換えで下げて0.57%で新規調達

超短期融資である1M Tiborのため利息の変動には注意が必要に思える

 

両方のリートともに借り換えによって大幅な金利ダウンを実現していた。

私の調達金利と3年平均では大差が無いかな。

今後の金利交渉の材料にしてみよう。

1.2他の条件面

リートでは無担保融資であり、その面で大きな差がある。

私の場合無担保融資はエレベータリニューアルの1500万円だけであり

他の案件は本体の担保のみならず、共同担保を取られている。

 

2.交渉の方針と実施

良い機会なので共同担保を外してもらうよう

まずは新任の担当者にお願いしました。

材料として先行してある都市銀行と交渉し、

金利が同じでより長期かつ共同担保無しで

借り換え提案をいただいたことを話した。

リートの調査結果は交渉の中で今後利用するための材料に

することにしました。

 

3.途中結果

即日上席課長が飛んできて

議案を上げることを了承していただいた。

最終結果はすぐには出ませんが楽しみです。