5年前に買った物件の中庭、オーバーローン、一括貸の13%、空き担保余力2千万円発生

 15年前程前、朝霞市に最初の一棟物を買った時は、4割の頭金を入れました。利回りは13%でしたが、減価償却も終わったことから昨年9.5%で売却しました。インカムでしっかり稼ぎ、キャピタルでも稼いだことになります

 その後の取得物件も2割程度の頭金を入れています。融資が今ほど緩くはなかったからですが、まあ極々普通の状態、正常な状態であったといえば言えます。

 ところがアベノミクスが始まって、ジャブジャブに融資が出るようになってからというもの、オーバーローンやフルローンが普通の状態になりました。

 始まった当初は、利回りは依然高い状態でしたので5年程前は本当に買い時でした。5年前の物件はオーバーローンで一括貸、13%といい感じでした。元証券会社の寮で総タイル張り340坪のRCです。こんな物件を信金支店長から是非買って下さい、と言われても、半年断り続けたものです。断る理由は、自宅から車で30分以内という、自ら課した掟から外れていたからですが、今から思うと天国のような時期でしたね。

再生物件、歩いて3分、フルローン、利回り15%

 次の物件も5年前のフルローンです。自宅からは歩いて3分、再生させて利回りは15%近いので現状一番の稼ぎ頭です。部屋の入れ替わりで更に上がります。

 フルローンやオーバーローンは危ないと 自分でも思ってきた節がありますが、利回りがちゃんと取れれば何の問題もないのでは、と最近は感じています。

 手持ちの現金が多ければ多い程、融資は有利に働きます。場合によっては現金買いをして、後で融資を付けることも不可能ではありません。

 今年の初めに取得した物件も自宅から車で7分でフルローン、昨日調査に行った物件もフルローンが出ることが分かっています。

 融資がちゃんと出て、利回りも高いとオーバローンでも何の問題もないというのが結論です。が、ここ数年はそういう物件が極端に少なくなっているのも事実ですね。

 ある投資仲間は物件検索で、腱鞘炎になったとのこと。 汗;

国内高騰の折、資産の分散のためもあってマニラ等に3物件を取得

 5年程前が物件取得には稀にみる天国の時代で、その後、物件が急騰してしまったので、海外に目を向けて、マニラやセブの物件を取得したりしてきました。A公庫の海外展開資金、15年固定0.65%なんかはいいですね。この水準だと、表現は悪いですが、もうお金を貰ったようなものという感じになります。これもフルローンです。

小金井街道沿いの容積オーバーの三重苦物件

 5年間、国内の急騰で買えなかったのですが、今年初めのフルローン物件は訳ありです。小金井街道に面してのRC120坪で総タイル張り地下室付きながら、三重苦の物件でした。

①建築確認では車庫になっているが、実際は店舗。結果容積オーバー。

②しかも店舗立地としては駐車場が無く弱い。

②オーナ部屋が150㎡と広すぎる

 三重苦なので5年前の売値の約1/3で取得することが出来ました。今は努力の甲斐があって満室になっています。150㎡は一部上場会社の社宅となりました。利回りは満室を優先させたため、10%ちょっとと振るいませんが、地下室62㎡を暫定美術ギャラリーとして自己使用することで納得させています。

趣味と実益を兼ねた容積オーバー物件

 結論としては、場合によってはフルローン、オーバーローンも悪くはないということでしょうか

今日も読んで戴いて有難うございました。^^) 今日は恐怖の税務調査を書こうと思ったものの、書くと恐怖を思い出すので、後日としました。汗;