野村義照、リュクサンブール公園、シルクスクリーンです。昔、パリのこの公園を訪れたことがあります。日本画家なのにパリにアトリエがありました。

 

 これまで毎年のように物件を買ってきました。 しかし、昔買った物件からほぼ順番に、毎年建物評価は下がって、やがてデッドクロスの時期を迎えます。大家業の宿命といってもいい税金が、徐々に増えていって、これはもう耐え難いレベルになります。個人所有の物件はこの傾向が顕著ですね。

 昔、邱永漢先生も仰いました。「税金、払うまいと思うな、思えば負けよ」と。しかし、一定レベル(35%?)はいいとしても、最高税率(55%?)に近づいたりすると心穏やかではなくなります。 人間、修行が足りませんね

 50歳で定年退職扱いで希望退職しましたが、それまでは税率が高くって不動産を活用した節税に精を出していました。 競合他社に再就職して年収が半分弱となり、税率は下がって嬉しい反面、飢餓感を覚えて収益不動産に切り替えたのを思い出します。

 話は戻って、この苦しみから少しでも逃れようと、減価償却の終わった物件から売却を考えることになります。

 

 有り体にいえば、資産の組換えと言ってもいいのですが、事はそう簡単でもないです。売却すると銀行に売却代金が取敢えず積まれます。そうすると一番簡単なのはローンの繰り上げ返済をすることですね。 で、窓口へ出向き、あの~、繰り上げ返済をしたいのですが~というものなら、間違いなく引き止め工作が始まります。定期にしろだの、投資信託を買えだの、次の物件は買わないのですか?とか。じゃぁ、金利を下げさせて下さいとか。

 繰り上げ返済って、大家の空室発生と同じなんですね。 相手にとって嫌なことをするには勇気が必要です。 融資を受けるときは、どちらかというと頼んで貸して貰ったというケースが多いので、無理に返済することも躊躇してしまいます。以前のコラムでも書いたように売却代金の行先を必死に探すことになります。

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現状の大家バブル状態からの一時避難    

 新築、物件再生、海外以外は暫くお休み?  内本さんの全空物件投資とか^^)

なので、資産の分散化・多様化を図る。(しかない(;´・ω・))

リート(500万) 10%の配当で楽ちんムード (元本も取り崩しているが何故か基準価格は安定している)   

(1000万) 何故か余り儲からない・・・配当・株主優待狙いだから?       

FX(1500万) 毎月100万~200万儲かった? EU離脱の1日7円変動、トランプショックで2週間で18円の変動とか、パチンコ以上のスリル。夜中もやってしまうので健康によくない。トランプショックで大損したので、暫く休み中? 基本はFX業者との相対取引なので、儲け過ぎたら退場させられる不思議な仕組み

ランドバンキング(1600万)長期余裕資金向きで銀行に預けるよりはいい 。    

アンティークコイン 身近な人が銀座4丁目でお店を経営しているので勉強中

暗号通貨(1200万) 2017年は暗号通貨元年、千載一遇の大チャンス

最近も物件を買ってはいますが、国内は利回りが低くなりすぎて、所謂特殊物件しか狙えません。次に暴落した時に、ガンガンと買える体力を温存しておくのが得策かな、というのが正直なところです。この時期、地域分散、通貨分散を狙うのもいいのではと思っています。

グローバル化の波に乗る(通貨分散)  

先進国 カナダのランドバンキング(1600万)中長期資金向き    

    LA、Hawaii(イリカイホテル等) ⇒劇的な節税にはもってこいなので

                    近い将来(3年以内)の検討課題。

途上国 マニラ(2000万) ⇒マカティに営業権付コンド62階建てコンド

              2戸を取得。更に買増しも検討中  

  リゾート会員権付永住権を取得、オーロラ州に年間60泊/年無料

  永住権取得による消費税免除の特典は大きい。

  セブ(1200万)   宿泊権付 年間2週間/年無料

  経済特区の法人設立可能なリゾートコンドの購入を検討中。

  特区なので、6年間は法人税ゼロ、その後は5%と魅力的、取得物件を

  全て法人に移転したいところ。 今週、会計事務所に相談の予定。   

カンボジア ドルでの取得なので、通貨分散にはいいかも知れない。

 アフリカ(アトランティックシティ) 凄い開発が進行しており、興味深々。

海から30秒の五つ星ホテルコンド、飲み会に参加する大家さんは皆な?買っているような不思議な物件。隣のクリムゾンリゾートも五つ星。

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ということで、以上のような果てしない?活動が待っており、それはそれで大変といえば大変です

 こうして売却代金を使い切ると、売却時期となった次なる物件の売却を考えざるを得ません。その売却が終わると、同じような作業が発生してしまうので、慎重にならざるを得ないのですが、そこは総合的な判断となります。

 いい物件が出れば、矢張りついつい買ってしまう。買う時ってアドレナリンが出るんです。これはもうやめられません。しかし、役目を終えた物件は売却せざるを得ない、これの繰り返しが今後も続くと思えば、少し気が重くなったりもします。

 今後の展望として、そろそろ果実を楽しむ時期がきたとも書きましたが、今は68歳、健康でいられるのは何時までと分かれば一番いいのですが、こればかりは健康を失うまでは分かりません。いつ死ぬのか分からないのと同じですね。

 下手をして90迄とか100迄とか生きてしまうかも知れないと思うと、消費に余りに精を出すのもな、とか。

 防衛医大の先生に、私って、いつ頃まで生きてしまうんでしょうか?と聞いてしまいました。先生曰く、自分のことも分からないのに、人のことなんか更に分かりませんって。笑 偏差値の超高い大学病院の先生は正直でした。

 

今日も大家の悩みを聞いて戴いて、有難うございます。^^)