これまでの物件取得状況

 上のグラフは時系列での物件所得状況を表しています。毎年一棟買ってきましたが、最後の一棟はあの東日本大震災があった2011年です。この後、アベノミクスによる不動産バブル一直線が始まります。

 利回りは平均して13%あったものが、年毎に下がって、10%を切り、現状は9.5%位ではないかと思っています。同じ物件が30%かそれ以上高くなったことを表しています。

 取得した物件の地理的位置は次の通りです。一棟物は、自宅から都心方向に車で30分以内という強い縛りが掛かっています。区分は当時の勤務先から歩いて行ける物件ばかりです。(南池袋は退職後なので、都心への拠点としての位置付)

 最近探しているのは、自宅から歩いて行ける物件が殆どで、ドミナント戦略への傾斜を更に強めています。

アベノミクス以降の投資状況

 ということで、アベノミクスによる物件高騰時は、即時償却狙いの太陽光5500万円(公庫融資)とか、フィリピンの高級コンドミニアム3物件4000万円(現金一括)、カナダのランドバンキング1500万円(現金一括)とかを取得してきました。

 謂わば、国内不動産投資バブルから逃避していた訳です。今年やっと国内回帰して思い切って一棟物を取得しましたが、完全に訳あり物件です。建築確認では車庫の部分を店舗にしてしまったので、容積オーバーとなっています。融資付けが困難なため5年前の売値が1.45億(元々値付けがオカシイ)だったのが、最終的には5千万ちょっとのフルローンで買えました。

今後の対応

 今は、新築ならもしかすると可能性があるのではと考えて、300坪以上とか土地の広い物件を探しています。2億円台とかの地主が建てたような、駅近の物件を取得して、容積の余った分を活用するという感じですね。

 そういう風にして時間を潰して、バブル崩壊を待っている状況です。

 海外という意味では、フィリピンの経済特区を活用した法人設立もかなり有望です。ただ、法人を設立して活用するのはいいのですが、法人の税務申告等の面倒さや維持費もあるので、そのあたりの総合的な判断が必要です。

昨今の風潮

 以前書いたコラムで、景気サイクルを読んで投資をするというのがありましたが、不動産は10年単位で考えるものです。 単に融資が出るから、数年で10億買って、家賃が1億ある、だからリタイアするって凄いことだと思います。今はバブルだという認識が薄いから出来ることかなと思ったりします。

 極め付けは、1物件1法人で急拡大するような取得の仕方です。

 このような借入一覧表を金融機関に提出しての取得ならいいのですが、敢えて聞かれないから他行の借入は隠してというと、これはもう銀行を騙すような行為です。銀行には全て透明でなくては、当の自分が危ないと認識して欲しいものです。だって、どこの銀行も個人と法人を合算して融資判断をしているからです。

 先のバブルの時もこのようなことがあって、正にバブルは繰り返すの一言ですね。バブルの後は必ず崩壊がありますので、その準備だけはしっかりとしておきたいと思います。

今日も個人的感想も含め最後まで読んで戴いて、誠に有難うございます。