みなさまこんにちは！

ストレージ大家のひらです。

今回は、
不動産投資の中でも最強の形態である、
『木３共』についてお話したいと思います。

『木３共』とは？

『木３共』というのは新築やっている人がよく使う言葉で、

木造三階建て共同住宅

の略になります。

『木３共』が最強形態である理由

その『木３共』がなぜ最強形態であるのかと言うと、
不動産投資の中でも最も効率が良い形態であるからです。

説明はボトムアップとトップダウンから挟み撃ちする形
でしたいと思います。

トップダウンからの説明

まず、４階建て以上の規模を考えてみます。
４階建ては木造でもできなくはないのですが、
かなりコストアップしてしまい
収益力の観点からは現実的ではありません。
軽量鉄骨も同じで、一気にコストアップしてしまいます。

４階建てになってくると重量鉄骨か鉄筋コンクリート造(RC)に普通なってくるのですが、
木造と比べて建築単価が跳ね上がってしまいます。

４階建て、５階建てですと、
賃料の平米単価が高い都心や、
もっと大きなボリューム（階数，戸数）でないと割に合わないケースが多いのです。

しかしそうなるとロットの大きさにまずは苦しめられます。
２億～の融資になってきますと、
できる人も限られれば、
できてもやる人も限られてきます。

そもそもそのような出物は利回りが出るものに限って考えれば滅多にありません。

規模のリスクからも出物の少なさからもやれる人間の少なさからも、
なかなか４階以上というのは現在の市況ですと難しいです。

私は今年重量鉄骨五階建ての新築を竣工はしていますが、
あの規模のものを利回りを出して建てられただけでもかなりラッキーでした。

ボトムアップからの説明

ではもっと規模を小さくしてみましょう。
例えば２階建ての共同住宅になってくると、
規模を出すのにかなり土地が広くないといけません。

やはりある程度１棟で規模があった方が、
融資を通すにしても管理するにしても運営するにしても効率が良いです。

そしてもっと大きな理由は、容積率を使い切れない点です。
200%のような容積率は３階まで建てないと容積率を使い切れません。

３層が最も効率が良い

100%のような容積率は坪単価が非常に安くないと成り立ちません。
土地値は共通に掛かるのですから、
２層より３層の方が土地値が減る訳で、
２層より３層の方が当然利回りは上がります。
つまり３層にできないと利回りが出ないのです。
しかし４層にすると途端に建築単価が上がるのです。
だから３層、３階建てが最も効率が良いのが今の日本の実状です。

中古物件でも当てはめる

これらは新築時に限定した話ではありません。
例えば建ぺい率／容積率が60%/200%という土地は大変多いですが、
前面道路の制限や斜線の問題ではなく、
容積率を使い切らないまま2階建てにしている中古物件は非常に多いです。

これらの物件は『木３共』最強の発想からすると、
つまり付け入る隙がある訳です。

具体的には将来的にあるいは購入直後に建て替えて、
収益力を大幅にアップできる可能性があるということです。

『木３共』最強説

『木３共』は今の建築単価や土地の大きさ、
よく出てくる土地のスペックから考えると、
現在の日本では最強の形態と考えられます。
これ以外となると、もっと大規模な建物に一気にランクアップすることになります。

こんな観点からも不動産投資を見てみると良いと思います。
そこにもボロ儲けする大きな”歪み”はあります。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！