アベノミクス開始

状況判断

 私は30年間、一貫してドミナント戦略を取ってきています。自宅から皇居に向かって直線を引き、その直線から7km以内、しかも車で30分以内という結構キツイ縛りです。

 アベノミクス以前は、利回りは平均して13%あったものが、年毎に下がって、10%を切り、現状は9.5%位ではないかと思っています。これは同じ物件が30%かそれ以上高くなったことを表しています。

 以前書いたコラムで、景気サイクルを読んで投資をするというのがありましたが、不動産は10年単位で考えるものです。 単に融資が出るから、数年で10億買って、家賃が1億ある、だからリタイアするって凄いことだと思います。今はバブルだという認識が薄いから出来ることかなと思ったりします。

 もっとも、融資が誰にでもジャブジャブ出るので、誰彼なしに皆が買い漁ってのことで、本来なら買えない、買ってはならない人まで買ってしまったという側面もあります。買ってはならない人も取敢えずは買ってしまって、その後、金利の安いところに借り換えるとか、経営努力を重ねて成長されている人も沢山おられます。そういう意味では大変にいい時期でもありました。

 1990年頃を頂点とする歴史的バブル程ではありませんが、融資残高がその時よりも多いという事実があります。銀座の一等地もその時の最高価を超えています。

そんな今でも買いたいものとは

 これまでに取得した物件は毎年古くなります。減価償却も進んで所謂デッドクロスを迎えたりもします。利回りが低くなったから何もしないという訳にもいきません。

 単純に考えて、利回りを維持するには、

①何らかの困難を抱えた訳あり物件

新築   利回りは低いものの、時間を買えるメリットがあります。

海外展開 今一度、高度成長期を楽しめます。

位しか思い付きません。 ということで、最近いつも取得を考えているのは、①と②のミックスです。

 ・駅近で利便性が高くって、将来的にも満室を容易に維持できるところ。

 ・土地が広く、容積が一杯余っており、分筆により大きな建物を新築出来る。

 ・既存の建物は、時期がくれば建替える。

駅徒歩2分、土地300坪超、築古利回り8%みたいな感じです。

 これを某都銀に持込みました。結果は融資してもいいけど、半分位は頭金を入れて下さい。融資期間は17年が限度です。 頭金は1億を超えます。汗;

 多分、400坪の新築プランもセットで持ち込めば、頭金割合は下がると思いますが、総額が上がってしまい、ちょっとビビッてしまいます。

 今は、この物件をメインの信金に持ち込んでいます。頭金割合をもう少し下げられないものか?

  このような感じで、半分位の規模の物件があれば、即実行する感じです。総投資額は2.5億位。

  後は③の海外展開です。実はマニラマカティの高級物件の融資をA公庫からフルローン15年、0.65%の金消契約を済ませていました。が、この3月3日に入居者様の自死事件が発生して、それどころではなくなって、3月末にキャンセルしてしまいました。4月中旬にご遺体の引取りがあったので、タイミングが悪かったです。

 この海外展開資金を復活して、フィリピンの経済特区に法人を設立するというのもしっかりと検討しています。特区なので税金は無税とか、既に取得した3物件をこの法人名義にすると、相続時の面倒さからも解消されるとか、メリットは多いです。現状日本法人は7千万位の売上ですが、1億を超えてくると、節税面も含め、更に使い道はありそうですね

 海外物件でも矢張り、現地調査をしないといけないので、こちらはそれからの判断となります。

 出張すると、今年末に引き渡しを受ける予定の物件の状況を見たりで、マニラ⇒セブの周遊となります。マニラ往復はJALの15000マイルを使って只、マニラ、セブ間は往復2万円位、帰りは特別永住権を活用すると日本のどこまでも飛んで1万800円です。

マカティ パセオ デ ロセス      セブ サウスリーフ 最上階まで躯体完成

 

今日も最後まで読んで戴き、まことに有難うございます。^^)