2.5億円での投資利回りは約1%…投資としての魅力が薄く、借入れしてまで行なうメリットを感じない…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先月から、現在の築古物件入れ替えの為の新築アパートプランを練る為に、

大手アパート建設業者さんに足を運んで、

様々な新築アパートのプランを提示してもらう事が出来ました。

 

※写真はイメージです

 

私にとって新築アパートを手掛ける事は、

今後必ず実現させようと思っている事なので、

大手アパート建設会社さんから土地を含めた様々な物件の提案を受けた事は大変有り難かったのですが、

こちら側が本来目指したい築古の所有物件の入れ替えの規模（木造４～６世帯のファミリーアパートで、建物の総額は３～４千万円規模）

を遥かに超える世帯数が10～16世帯の投資規模も1.68～2.5億円規模の物件であった為に、

こちら側が取り組みたいと考えている物件の規模と、

大手アパート建設会社側が予算達成の為に売り込みたい物件の規模との乖離が続いた状態でした。（本気でお客さんの将来の利益の事を考えてくれる会社では無い気がしてます）

 

2.5億円の借金をして、35年後の返済終了時に手元に残る資産が総家賃収入7千万円と土地評価額2~3千万円…

 

私はこれま10年強の築古アパートの経営を通じて、

手持ちの自己資金だけで6棟の中古アパートマンションを1棟ずつ取得しながら、

再生リフォームを行ないながら大家業だけで生計を立てる事が出来る規模まで、

少しずつ拡大する事が出来たのですが、

この大手アパート建設会社さんのプラン（35年間のサブリース契約によるアパート経営）では、

アパート経営の知識の無い家族がこの物件を引き継ぐ事を考えた時に、

安心安全を提供してもらえる可能性がある事を否定はしませんが、

投資に対する収益が現在の築古物件での収益と比較すると1/20と少なく、

仮にこの地方でほぼ同様の新築アパートで10億円分投資したとしても、

利益率1%では、大家の年間の手残りが1千万しか残らない計算なので、

この収入だけで専業大家として生計を立てるには、かなり無理があるのではないかと感じています。（築年数が10年経過した時にサブリース契約での家賃が大幅見直しになり、最初の家賃から3割下落した時点で大家側の収支はプラスマイナス０でした…）

 

そしてやっとの思いで35年かけて返済を終了した時に、

手元に残る家賃収入の総額と土地の資産が、（建物が木造のアパートですので、築22年経過時には銀行の資産評価額はゼロです…）

投資した金額の半分にも満たない金額しか残らない事に、

どうしても納得が行かないのでした。

 

またこれは、地方での新築アパートに取り組む際の共通の課題ではないかと思う事なのですが、

首都圏の様に、建物の価値が無くなった段階でも手元に残る資産が、

投資した金額とほぼ同額かそれ以上になる投資を目指す事が難しく、

”そもそも地方での新築アパート経営の投資効率はかなり低いのでは？”

と感じるのです。

 

そうすると、築年数20年前後の物件（物件の評価額が大幅に下落した状態）で、

投資利回り20％以上ある物件を入手しながら、（今は相場が高いので無理ですが）

それらの物件の投資資金を早期に回収し終えた段階で順次売却して、

同様の条件の物件の購入を繰り返しながら、

少しずつ所有物件の入れ替えを行なうのが、

最も投資効率が良く、リスクの少ない投資法ではないかと感じています。

 

ただし私は、今後も新築物件の採算について研究しながら（所有物件の中で1棟だけでも手掛けたい気持ちがあるので）、

中古物件で採算性が良い物件を中心に運営しながらも、

継続性のある賃貸経営を実現する為に、今後は少しずつ資産性も高くて、

それでいて採算性の良い物件の入手と運営が出来ればいいなと思っています。

 

ここまでお読み頂き有難うございました。