皆様こんにちは。リスク管理大家です。本日は私の2棟目の新築建設時に思わぬ出費になったケースを報告します。頭金を入れると手持ちはかつかつでしたので,思わぬ出費に頭が痛かった思いがあります。さてその想定外の出費とは?

2棟目物件の概要

 竣工年:平成28年11月1日竣工
 構造:RC4階建,全21室,2LDK・・・15室 1LDK・・・6室
 立地:地下鉄から徒歩7分,近隣は住宅地
 総投資額:2億円(内頭金2,000万円)
 満室時家賃収入:1,850万円(表面利回り9.3%)

 2棟目周辺の環境は,一軒家が多く立ち並ぶ地域で,アパートでもほとんど2階建てか高くても3階建てでした。自分の物件は4階建てでしたので,最上階は遮るものは何もなく,見晴らしが良いため差別化となる物件だと思っていました。ですが私は,1点どうしても気になる点があり,建築中の施工監理を行っていた設計会社にある依頼を行いました。その依頼とは・・・

電波障害調査

 そうです。電波障害対策だったのです。電波障害対策とは,マンションを建設すると,その周辺の建物でテレビが正常に映らなくなることがあります。これはマンションによって電波が遮られたり,反射することによって電波障害が起きるためです。このため,マンションを建設した大家は,屋上にマンション住民用のアンテナとは別に,周辺住宅に適正なテレビ電波を発生した建物にそれぞれケーブルで接続(共聴施設)しています。これが「電波障害対策施設」です。この電波障害対策施設のコストはマンションの大家と,受信障害を受けると認定された周辺住民との間に結ばれる契約協定によって行われるのが原則です。一般的には,設置費用(修繕費,更新費用を含む)を大家側が負担することになります。

※昭和51年3月6日の郵政省電波監理局長通達「高層建築物による受信障害解消についての指導要綱」では,電波障害の対象範囲の確定するため,建築主は,工事着手以前の電波障害予測地域の受信状況及び完成後の電波障害発生地域の受信状況を調査し,この調査結果に基づき建築主と住民の間の協議により,できるだけ客観的かつ合理的に電波障害の有無を確定することが望ましいとされています。

 自分の住んでいるマンションの理事をやっていた時に,この電波障害対策の担当でしたので,電波障害の知識は多少はありました。私は設計会社に念のため調査の依頼を行いました。すると

設計事務所「リスク管理大家さん,電波障害の調査必要ですかね?多分大丈夫だと思うのですが・・・」

「うちの住んでいるマンションも大丈夫だと思ったんですが,電波障害が出たんですよ。一応念のためにやりましょう,調査費用は8万円でしたよね。あとあと揉めないためにもやっておきたいんですよ。宜しくお願いします。」

設計事務所「わかりました。多分大丈夫だと思うんだけどな~」

 それから1週間後

調査結果は!?

設計事務所「リスク管理大家さん,電波障害の調査結果が出ました!すいませんリスク管理大家さんが言っていた通り3件も電波障害の対象物件がありました。」

「え!本当に出たの?」

 私は,設計事務所が大丈夫!と言っていたので心の中では「大丈夫なんだな」と考えており,全く対策費用は想定していませんでした。しかも3件も!過去に自分の住んでいる分譲マンションの電波障害対策を行った時は,35件で450万円もの費用がかかりました。早速対策案を設計事務所と練りました。

電波障害対策は

 対策としては,既存の電柱から共聴施設を新設する方法と,大手の通信施設を借用する方法があります。大手の通信施設を借用する方法は,初期コストはかからないのですが,月々の施設借用料が必要となります。LCC(ライフサイクルコスト)で考慮すると10年で逆転するので,電波障害となる住民の方と協議をして既存の電柱から共聴施設を新設する方法を採用しました。その額

55万円でした!

 まったく予定していない金額だったので痛い出費です。皆さんも新設マンションを計画する場合には,事前に電波障害の調査を行ってみてください。高さや規模によっては数百万かかるケースもあるようです。

 最後までお読みいただきありがとうございます。