皆様こんにちは。リスク管理大家です。本日は,入居付けに最も重要な資料(マイソク)についてお話します。仲介業者は入居予定者に物件の説明をするときには,マイソクを見せながら説明をしていきます。入居予定者は,このマイソクを見て物件の魅力を感じたときに,初めて内覧しようと考えます。したがって,マイソクが入居付けの成功を左右すると言っても過言ではありません。

マイソクとは

 マイソクとは物件の位置図,構造,間取り,家賃,管理費,その他詳細な情報をまとめた資料のことです。元々は図面を作る会社の社名だったそうですが,いつしか資料そのものがマイソクと呼ばれるようになりました。「マイソクには何かを書かなければいけない」といったルールは特にありません。したがって,仲介業者や管理会社の書き方ひとつで,入居付けにも大きく影響します。では,どんなマイソクが入居付けにプラスの効果をもたらすのでしょうか?

入居付けにプラスとなるマイソク

■情報の正確性:あなたの物件の情報は正確に書かれていますか?ペット可なののにペット不可と書いてあったり,4階が空室なのに3階を募集していたりすることはありませんか?やる気のない仲介業者は,他の物件のコピー&ペーストをしているので間違いが多いです。私の物件で信じられない話ですが,家賃設定が1万円も安く書かれていたこともありました。

■写真が豊富:やはり,入居者の目に留まってもらうためには,一目でわかる外観や部屋の写真が必要です。やる気のある仲介業者は,10枚以上の写真を使って物件の写真だけではなく,近隣の商業施設や交通機関の写真まで掲載してくれます。また,展望の良い部屋は,部屋から見える眺望も掲載していると,入居付けには大きなプラスになると思います。

■セールスポイントを書いているか:例えば「駅近!大型スーパーが目の前」「〇〇大学から徒歩3分,入居者は〇〇大学の学生が多数」「閑静な高級住宅街にあり50m2以上の広々2LDK!目の前に公園があり小さなお子様のいる方にはおススメです!」のような,セールスポイントが書いてあると目を惹きます。また仲介業者がしっかりとその物件について把握していないと書けないので,仲介業者の熱意や意欲が図れます。

■あまりにも盛りすぎると別な物件に!:自分の物件を良く見せたいのはわかりますが,写真を補正ソフトで極端に加工したり,徒歩12分※の場所を9分と表示すると入居者が実際の物件を見たときに別の物件だと思ってしまいます。盛り過ぎには気を付けましょう。

※徒歩〇分の考え方:不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第5章 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」では,「徒歩による所要時間は,道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」と定められています。

自分で作れないの?

 ただしマイソクって管理会社か仲介業者が作成するので,大家さんが満足するマイソクができないことも考えられます。そこで「自分で作ろう!」という方もいると思いますが,「どうやって作ればいいの?」「どこに掲載しよう」「更新がめんどくさい」等自分でやるには少々ハードルが高いと思います。ところが大家さん向けにマイソク(HP)を作ってくれる会社もあります。

入退去の度に写真を入替え,募集条件を調整し対応する。
 
■退去した物件を募集開始にして,リフォームが終わったら写真を入れ替え
イベントがれば,ブログにのせたり,オーナーからのニュースレターの掲載もしているそうです。

■SEO対策と呼ばれる,検索上位表示対策を行なう。

■費用は運営費として月に3000円ですが,そのHPから成約した場合1件に付き5万円の成果報酬が必要となります。
  

 広告料が不要となるので,5万円の成果報酬でも安いと思います。先輩大家がやっているのですが,そのHPからの入居が2割程度いるそうです。最近はVR(仮想現実)やAR(拡張現実)で物件を見せてくれる不動産屋もあるそうです。いろいろチャレンジする価値はあると思います。

 最後までお読みいただきありがとうございます。