こんにちは。サラリーマン大家の脇太です。

 

いつもコラムを読んで頂きありがとうございます!

 

セミリタイアに不動産は向いているか?

 

サラリーマンを卒業して不動産収入で生活!みたいなことができると労働をしないのに収入が安定するなんて最高!と思って始めた部分も実はあります(笑)

 

まあ、きっと皆さんも少なからず不動産投資を始めるのに、このような思いはあるかと思います。

 

 

実際に約6年間やってみての僕の感想を書いてみたいと思います。

 

初めは夢中に物件を拡大して行く思いでCFを増やし続けていました。

 

月100万のCFを目指し時間をかけ拡大し続け月167万のCFまでになりました。

 

拡大するにあたり個人保有と法人保有を半々でしています。

 

CFは増えているが意外とかかる税金の大きさ

 

減価償却や経費などを基本的な範囲で行っても追加の税金で個人で70万、法人で160万と税引き後のお金が減る状態になります。

 

税引き前CFから上記の金額を引くと最終手残り(満室&修繕なしの場合)になります。

 

気持ち的には固定資産税300万も毎年払っている状態になるので結構税金の支払いをしている感覚になります(笑)

 

減価償却がずっと一定レベルで続いていけば、まだ良いかも知れませんが短期で減価償却がなくなるケースだと組み替えが上手くいかなければ一気に税金はアップしてしまいます。

 

セミリタイア後も売却と購入を繰り返すための資本と実績が必要になり金融機関からの評価を担保していかなければいけません。

 

ちょっとストレスをかけてみると

 

超単純計算で税引き前CFから税金を30%としてCFから引くとなるとかなりCFが減ってしまいます。

 

CF100万の場合は月70万。

 

CF150万の場合は月105万。

 

CF200万の場合は月140万。

 

セミリタイアし、家賃収入だけで生活をしようと思うとここから生活費や遊び代を消費しながら、物件の修繕費等の経費に使う予備費の確保も必要になってきます。

 

空室リスクも加味した中で資金のコントロールをしようと思うと月100万のCFでセミリタイアはギリギリの状態になりますね。

 

生活費をどのくらい使うかは個人個人それぞれですが、やはり月CFは200万は欲しいところでは無いでしょうか?

 

きっと裕福な生活のイメージを持ってセミリタイアしている方は月200万ぐらいはあるかと思います。

 

ちなみに無借金の物件を保有している場合は、金利のリスクが無いのでもう少しゆるくなるとは思いますが、サラリーマン大家の場合は大体が融資での物件保有になると思うので、セミリタイアを目指すならCFは月150〜200万ぐらいはあった方が良いかも知れませんね。

(あくまで僕個人の見解です。)

 

あまり月100万のCFで働かずに生活できるという言葉を鵜呑みにしすぎるのは危険かも知れませんね。

 

本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。