皆様こんにちは。リスク管理大家です。皆様の物件で運悪く事故物件となってしまったケースはありますか?私はまだないのですが,ある保険会社のアンケート調査によると,賃貸物件で死亡事故に遭った確率は2割強だそうです。結構高い数字ですよね。本日は事故物件となった場合の告知義務についてお話します。

事故物件とは

 事故物件とはどこまでを定義するのでしょう?「死亡事故があった物件はいつまで告知義務が必要?」「病気で部屋で亡くなって当日発見されても事故物件なの?」「共有階段で足を滑らして亡くなったら,すべての部屋に告知義務が必要?」などわからないことも多いかと思います。

 事故物件の判断基準は実は明確には定まっていません。宅地建物取引業法の重要事項説明では,事故物件の心理的瑕疵についても告知すべき項目であるとしていますが,告知期間については明確な定めがなく,おおむね民事裁判の判例に準拠していることが多いです。判例では3~10年,北海道の判例では20年の告知義務必要との判例も出ています。また某事故物件情報サイトでは事故物件の定義を「殺人事件・自殺・火災による死亡事故等の嫌悪すべき歴史的事実があった土地・建物」しています。

私が考える事故物件と告知義務

 事故物件には明確な定義は無いことは,理解していただけたと思いますが,ではどうすればいいのでしょうか?私の物件ではまだ事故物件は無いのですが,自分の中で事故物件の定義を設けて判断しようと思っています。それは

事故物件の定義

ケース1:殺人事件,自殺,火災による死亡事故は事故物件(共有部含む)

ケース2:殺人事件,自殺,火災による傷害致死事件は事故物件(その場では亡くなっていなくても,その傷が原因で病院等で死亡した場合)

ケース3:室内で孤独死(事件性がない場合)をしてかつ3日以上発見されなかった場合(遺体が腐乱していた場合)は事故物件

ケース4:室内で孤独死(事件性がない場合)をしても3日以内に発見された場合は事故物件とは扱わない(心理的瑕疵は,なしと判断)。

ケース5:共有部での事故(事件性がない場合)事故物件とは扱わない。

告知期間

ケース1:原則期間を設けず告知する。

ケース2:次の入居者には告知するが,その後の入居者には告知しない。

ケース3:次の入居者には告知するが,その後の入居者には告知しない。

ケース4:告知しない。

ケース5:告知しない。

細かい基準は所有者が決める

 結局細かい基準が無い以上大家さんが決めるしかないのですが,管理会社とも相談して後々入居者と揉めないように決めるのがベターだと思います。

 最後に事故物件となった場合,大家さんもまた被害者であります。事故の噂が広まり,空室が続いて不動産経営が傾いたり,破産したりする例もあります。情報開示は確かに大切ですが,むやみに恐れることや過度の情報開示は逆に危険だと考えます。適切な情報の公開が必要ではないでしょうか。

 最後までお読みいただきありがとうございます。