皆さまこんにちは。リスク管理大家です。7月から専業大家になり専業大家になって初めての確定申告が近づいてきました。サラリーマン大家時代は,経費として計上しずらいケースも多々ありましたが,今回は堂々と経費計上できるケースもあります。本日は専業大家の経費計上のお話しと今年度の私の経費計上(予定)を公開します。

専業大家の経費計上

■自家用車の経費計上:サラーリマン時代は,月曜から金曜までは仕事ですので自家用車を不動産賃貸業で使用するとしても週末だけです。しかし実際は,家族サービスで車を使用していたので不動産賃貸業としての車の使用はほとんどありませんでしたので経費計上は行なっていませんでした。ただし7月からは,平日は,不動産賃貸業や開業届に記載した不動産賃貸業以外の事業に使用しているので自家用車にかかった経費(ガソリン代,車検代,自動車税,タイヤ交換等)の70%(平日のみ使用と考え5日/7日=70%)を計上できます。ただしいずれも7月からの経費算定となります。

■自宅の経費計上:サラリーマン時代は,平日はほとんど家にいませんし,土日は家族サービスで,家を事務所として使っているとはいえない状況でしたので経費計上は行なっていませんでした(実態として使用していないのですから当然ですよね)。7月からは,自宅の内1室を事務所としているので,その分を経費計上しようと思っています。具体的には自宅は90m2のマンションでありその内事務所で使用してる部屋は22.5m2あるので22.5/90=0.25→25%を経費計上できます。銀行からのローンの利息分マンションの管理費や修繕積立金火災保険電気ガス代固定資産税全体の25%の経費計上が可能です。ただし自家用車と同様に脱サラした後の7月からの経費算定となります。

■電話料金,インターネット関連:これは,サラリーマン時代でも経費計上できたのですが線引きが難しくまた金額もそれほどではなかったので経費計上はしていませんでした。7月以降は,平日は仕事で使用しているので自家用車と同様に70%の経費計上とすることとしました。具体的には固定電話及び携帯電話の料金やインターネットのプロバイダ料金接続料金等が経費計上が可能になります。

こんなケースは経費計上できません

  経費計上が可能なものは,開業届に記載した事業内容に関係するものだけが経費となります。したがって開業届けに記載していない事業にかかった経費を計上することはできません。また事業関係者との飲食は,直接的または間接的にでも事業に対して売上を獲得しようとしたケースであれば経費計上が可能となりますが,事業関係者以外の飲食は当然経費計上はできません。また専従者であっても配偶者との飲食代は経費計上できませんので注意してください。また融資金額の内,金利の部分は経費計上が可能ですが元金返済部分は経費計上ができません。

  それでは,実際の経費計上の具体的金額をお話ししたいと思います。私の場合は年間売上の内,何%位経費に算定したのか?

H29年度の収入(予定)

■家賃収入・敷金・違約金等:3,640万円
■不動産賃貸業以外の収入:240万円
合計:3,880万円

H29年度の経費計上(予定)

所有物件の経費
■銀行返済額の内利息分:920万円
■管理費:110万円
■定期清掃:30万円
■敷金返却:20万円
■広告料:280万円
■室内補修費:50万円
■電気代:90万円
■エレベーター保守管理:40万円
■保険料:20万円
■固定資産税・都市計画税:220万円
■減価償却費:1,050万円
小計:2,830万円

事務所等の経費
■自宅マンションの銀行返済額の内利息分(25%):10万円
■自宅マンションの管理費・修繕積立金・保険料(25%):10万円
■自宅マンションの電気・ガス・水道代(25%):10万円
■通信料(70%):20万円
■ガソリン代,タイヤ交換等自家用車にかかる諸経費(70%):20万円
小計:70万円

その他の経費
■会議費・接待費:10万円
■生命保険控除,医療費控除(10万円を超えた分):10万円
■パソコン・プリンター等備品購入:20万円
■ふるさと納税:20万円(厳密には経費ではありませんが,参考のため)
小計:60万円
経費合計:2960万円
したがって所得は3,880万円-2,990万円=920万円となりました。

考察

 全体の収入に対しての経費の割合は約76%となりました。またH29年度のCF(家賃収入とその他の事業収入から銀行の元金を含めた返済と所有物件の経費を差し引いた額で事務所の経費,その他の経費は含まず)は1,160万円ですので,デッドクロスの観点からはまだ余裕があります。しかしこれから,顧問税理士と相談して最終決定するので経費と認められない場合もあります。特に曖昧な経費は,経費計上可能かどうかの判断が難しいので,結局は担当の税務職員次第になります。自分で判断が難しい場合は,まず税理士に経費計上が可能か相談するのが良いと思います。

 最後までお読みいただき,ありがとうございました