皆様こんにちは。リスク管理大家です。本日は最近良く語られる「持ち家がいいのか賃貸がいいのか問題」です。私たち大家からしてみれば,賃貸派が増えるのは喜ばしいことなのですが,本当はどちらがいいのでしょうか?かの有名な「金持ち父さん・貧乏父さん」でも「持ち家は負債である」と書いてありますが,本当に持ち家は負債なのでしょうか?

持ち家のデメリット

 持ち家のデメリットとは何でしょうか?

①持ち家はキャッシュを生み出さず,銀行のローンや固定資産税,修繕工事費等負債だけが年々計上される。

②転勤や住環境の変化で引っ越さなけらばならない場合がある。

③トータルコストで考えると,ローンの支払いと賃貸料が同額だとしても,持ち家は固定資産税や火災保険賃貸,分譲の場合は管理費や修繕積立金が必要となるので賃貸の方が経済的だ。

持ち家はデメリットに対する反論

①確かに持ち家は負債になりますが,賃貸だって毎月家賃を払っているので,ある意味負債ですよね。同じ負債同士なら,どっちが負債が少ないかってことですよね。賃貸は一生資産になることはありませんが,持ち家は物件を選べば,資産になる可能性はあります。私は「持ち家は負債だから持ってはいけない」論はちょっと一方的な論じ方をされていると思います。

②転勤等で引っ越さなないといけないケースは確かにありますよね。でも流動性の高い物件を買っておけば,売却や賃貸での需要はありますよね。リスクを回避ばかりしていたら,買う選択肢はなくなります。

③確かにトータルコストで考えると,賃貸が安いかもしれませんが,一番重要な点が欠けていませんか?それは,ローンが完済すれば少なくてもローンの返済分は月々のコストは減りますよね。その時点では間違いなく持ち家の方がコストは安くなると思います(分譲であればランニングコストは,管理費,修繕積立金,固定資産税,火災保険位ですよね)。

 

持ち家を買う場合の留意点

 以上より実は私は持ち家派なんですが,この持ち家を買う場合でも資産価値の観点から物件を買う場合には,何点か注意しなければならないことがあります。

■流動性の高い物件を買う:郊外の一軒家と駅近のマンションなら,駅近のマンションを選んだ方が将来の資産価値は高くなります。郊外の一軒家は,30年も経てば建物の資産価値は0で土地代だけになります。さらにその土地も郊外で交通の便も悪ければ,土地代も二束三文にしかなりません。駅近のマンションであれば,流動性が高く,しかも売ることや貸すことが容易です。

■管理状況が良い物件を買う:マンションの場合は,管理組合がしっかりと機能している場合とそうでない場合は,管理状況に雲泥の差があります。管理会社任せにしている管理組合は,長期修繕費の積立金も不足しがちで,補修が行えずマンション価値が下がっている物件が数多くあります。また築年数が同じマンションでも,管理組合がしっかりしているマンションは管理会社任せのマンションと比較して,共有部の補修や清掃,エレベーターなどの定期点検がしっかりなされており,マンションの価値が圧倒的に高くなります。

■規模の大きいマンションを買う:大規模マンションは,管理費や修繕積立金がスケールメリットにより月々の管理費や修繕積立金が安くなる傾向にあります。また管理組合にも優秀な人材が入ってくる可能性が高くなり,管理状況も良くなるメリットがあります。

 私の自宅マンションも総戸数300戸超のマンションですが管理状況は極めて良く,立地が良いこともあって,買った当初は,築10年で1,890万円(90m2)だったのですが,現在築20年で2,100万円で売りに出されています(売りに出ても瞬殺で買われます)。

※スケールメリット:規模が拡大することにより商品やサービスの費用が小さくなることを意味する。つまり,たくさんつくればつくるほど,安いコストで生産することが可能となる。

■シミュレーションをしっかりと行う:将来の物件価値が,ローンの残債+諸経費+税金以上となるような損益分岐点をシミュレーションすることが重要です。

 

結論:持ち家は将来資産となる物件を買うべき

 です。最後までお読みいただきありがとうございます。