皆様こんにちは。リスク管理大家です。本日は度々お話している「こんな物件買いますか?」シリーズです。先日,知合いの不動産屋さんから聞いた話です。私はこの話を聞いた時「いい物件だけどちょっと買えないな~」と思いましたが物件を買った人は驚くべき方法で問題を解決したそうです。さて,あなたなら買いますか?

物件概要

  木造アパート2階建,築8年,全戸数8戸,駅徒歩7分,駐車場4台完備,売値はここでは伏せますが,利回りは15%超です。しかし空室率は50%です。つまり8戸中4戸は空室です。家賃も近隣の木造アパートの平均家賃に設定しています。近隣にそれほどアパートが乱立しているわけでは無いですし,事故物件でもありません。近隣のアパートの空室率は10〜15%程度だそうです。それではなぜこの物件だけ,これほど空室が多いのでしょうか?

空室が多い理由

  実はこの物件,物件自体には何も問題ありません。問題は隣の民家にありました。アパートに隣接して,築40年以上の古い古民家があるのですが,そこの住民と敷地境界の件で揉めに揉めたそうです。結局は裁判まで行って法的には決着したそうですが感情的な,しこりは残ったままでした。その住民は老父婦で住んでいたのですが5年くらい前に奥さんが亡くなってから一層感情的になって,入居者と絶えずトラブルを起こしているそうです。大家さんは何回か警察にも相談したそうですが法を犯してるわけではないので中々改善しません。

  この物件はいわゆる心理的瑕疵物件※に該当します。近隣住民と入居者の度重なるトラブルで空室が増え大家さんも打つ手なしと考えて売りに出したそうです。当初は満室時表面利回り10%程度で内々に売りに出したそうですがトラブルの件がわかると買主が現れません。そうこうしているうちに15%まで下げたそうです。

  私はこの話を聞いた時「解決策がないなぁ,しいて言えば不謹慎だけど,となりの住民の方が亡くなるのを待つしか手はないかな」と思い,私なら買う判断はしないと思います。ところがこの物件を買う人が現れて,しかもトラブルを劇的に解決したそうです。その方法とは…

※心理的瑕疵物件:事件や事故,自殺などの事故物件に加えて,このケースのように近所にトラブルメーカーがいる場合や,葬儀場や火葬場,清掃工場,暴力団事務所等の嫌悪施設が物件の周辺にある場合も心理的瑕疵物件として扱われる場合があります。さらに驚くべきことに,幼稚園や小学校も嫌悪施設に含まれます。騒音問題からでしょうか・・・・

トラブルの解決方法

  物件を買った人は,物件を買った後すぐにトラブルの元である老人の所へ挨拶へ行ったそうです。最初は酷いことを言われたそうですが,粘りずよく話を聞いているうちに心を開いてくれ,悩み相談を受けるまでになったそうです。その老人の悩みとは ”奥さんが亡くなって世話をしてくれる人もいない,家屋もボロボロで直そうにもお金がない,体がガタがきていて一人で暮らすのは辛い” といったものでした。

  ここから彼は驚くべき行動にでました。その老人の古民家付き土地を売ってもらいそこにサービス付き高齢者住宅を計画したのです!そしてその計画したサ高住に老人を住まわせたのです。老人にしてみれば,同じ場所に住めてかつ食事の世話もしてもらえ話相手も出来るので大満足です。物件を買った彼にしてみれば格安で土地が入手できた上にトラブルも解決,その上新たな資産も増えて万々歳です。誰も損をしている人がいません。まさにwin-winの関係です。これぞ本当の不動産投資ではないでしょうか?リスクを取らなければリターンも得られない」の好例ですよね。

 でも一介の大家さんがここまでやれますか?ものすごい労力が必要ですよね。あなたなら買いますか?

  最後までお読みいただきありがとうございます。