昨夜の銀座。もう、年末モードでしょうか。 

概要と経緯

　信金にお願いしていた案件の結果がやっと出ました。売値７５００万のフルローン、期間１５年、金利は今までは1.1％でしたが、「かぼちゃの馬車」の御蔭で罰金金利の1.5％に上がってしまいました。理事長決済なので変えることは困難とのこと。重量鉄骨築２９年総タイル張り、自宅から歩いて６分、３方角地、残念なのは容積８０％、利回り１０．５％、競合が買い上がったので満額7500万に近づき悩み中です。土地が１３０坪あって、買い替え特例の要件は満たしているので微妙です。長期譲渡益６５０万は助かりますが。この週末に決断でしょうか。私が考えていた６５００万では買えそうにありません。汗；　競合が自滅するのを待つ？　競合さんは共担はあるらしいが、こちらは単体。単体では評価の7掛けの４６００しか出ない物件を果たして買っていいものか？　残りは所謂信用貸とのこと。取敢えず高い金利で借りて、ガンガン返すという手はあります。出口は建売戸建て4～５戸で完璧ではあります。

複数の方からのコメントと思考の逡巡

Ａさん：　出口が見えるなら、いいんじゃないかと思いますよ (^^)

私：　土地実勢価格は、末端価格だと坪６５万円はします。更地で８４５０万。

Ｂさん：　今の市況では妥当な金額ですね。でもこれから更に下がりそうなので微妙とも思います。

私：　この物件、2年位前に９０００で出ていました。当時は随分と強気だなと思ってパスしていましたが、相続が発生して下げてきたものです。では６５００なら考えてもよいかなと始めたのですが、法人の競合がでてしまった次第です。建物はマイナス価格ですが、矢張り７５００の満額だと高いですね。買換え特例を加味すればなんとか合格なのかが微妙なところです。

Ｂさん：　ホント微妙ですよね。

私：　個人の所得税を減らすために、取敢えず売却したものの、今度は譲渡税を逃れるために買換え特例を使う、そうすると個人の税金は元の黙阿弥、これの繰り返しかなと。　払うまいと思うな税金、思えば負けよ、ですね。汗；　　まあ、ホトボリが冷めれば建物を法人に売り飛ばすとか勝手に考えますが、これって死ぬまで続きますね。ご苦労様なことといえば言えます。

Ｃさん：　罰金金利で1.5％なんですね。私は懲罰金利ばかりです(>_<)

私：　Cさんのように利回りが高いと、罰金金利でもいいのですが、私の場合は、12〜13%が多く罰金は勘弁して欲しいです。今回は10%台なので本来はアウトなんです。表面利回りー借入金利が矢張り最低でも１０％を超えるのが原則です。某都銀の場合は罰金はないと言っており、これまでの実績から金利は7年固定で０.7位は大丈夫だと思いますが、なんせ融資年数が伸びないということで結果はアウトでした。

Dさん：　「自分の会社に投資」して、退職金(所得税も相続税も優遇)支出資金にするのが良いと思います‼️(笑）🤣

私：　名案ですね。＾＾） 　退職して再就職。これを繰り返す？

Dさん　天下り適用除外があるので間隔には注意しましょう‼️(笑）

私　勉強になりますです。＾-＾）

 

今日も全く個人的な話を最後まで読んで戴き、誠に有難うございました。＾＾）