こんにちは。税理士兼大家の鵜之沢巧です。

複利の観点からいえば、不動産投資は早く始めるべきという結論になります。

複利の効果を最大限活用する

投資を早く始めることにより複利の効果を最大限活用できます。

複利とはざっくり言うと、投資から得たキャッシュフローを再投資していくということです。

それと反対の位置にある言葉が単利で、単利の場合は再投資をしないので、いつまでたっても投資の元本が変わらず、キャッシュフローも増えていきません。

例えば、1,000万の小規模のアパートを現金購入したとします。
現金購入なので借入の返済はなく、1,000万に対して8％の80万がキャッシュフローとして残りました。

このキャッシュフロー80万を毎年再投資して同じ8％の複利で運用する場合と、特に運用せず投資額が当初の1,000万のままの場合(単利)でキャッシュフローにどれだけ違いがでるか計算してみました。

黄色く塗りつぶした箇所が複利と単利の累計の差額です。

1年目は差額が出ませんが、2年目においては複利の場合は1年目のキャッシュフロー80万を8％で運用しているので、6.4万複利の方がキャッシュフローが大きくなっています。

3年目は1年目と2年目のキャッシュフロー全てを再投資していますので、差額は更に大きくなります。

これを続けていくと、10年で358万の差額、20年でなんと2,060万もの差額が出ます！

もちろん老朽化による家賃の下落や修繕を含むランニングコストは増加してきますので、この計算の通りにはならないでしょう。

ただ、大事なのは複利の効果はこれだけ大きいということです。

若いころから投資を始めるメリット

当たり前ですが40歳の人は40歳までの収入は確定しています。
一方で20歳の人は、稼ぐのはこれからで、40歳の人と比べて20年分稼げる期間が長いです。

稼げる期間が長いということはそれだけ可能性があるということ。

この20年の期間を8％の複利で運用し続けたらどうなるでしょうか？

毎年50万ずつ複利で運用したら50万×20年＝1,000万が2,471万になっています。

頑張って毎年100万ずつ複利で運用したら100万×20年＝2,000万が4,942万になります。

なお、8％の複利で運用し続けるというのは、難しそうに思えるかもしれませんが、借入を使えば比較的簡単に達成できます。

例えば、1億の物件を9,500万の借入をして購入しました。
諸経費が7％発生したとして700万、別途500万の自己資金を入れていますので、トータルの自己資金は1,200万です。

物件価格の2％がキャッシュフローとして残ったとすると200万。

キャッシュフローを自己資金で割ると200万÷1,200万＝16.6%＞8％

いい物件かどうかは別として、このくらいキャッシュフローが残る物件は結構あります。

これを小さい物件で再現すれば、少ない自己資金でも物件を購入することができます。

また、融資も上手く引いてフルローンができれば、更にパーセンテージは上がります。

複利を活用して時間を味方につけて投資を行っていけば、キャッシュフローは雪だるま式に増えていきます。

本日も最後までお読み頂きありがとうございました！