皆さん、こんにちは!小林尚美です。
 
しばらくコラムをお休みさせていただき、久しぶりの投稿です!
 
只今アメリカ西海岸を旅行中です♪ 昼間は半袖で過ごせる温暖な場所で、長いと思った2週間の休暇は瞬く間に過ぎて行きます。
 
 
 
さて今日のテーマは「そのアパート、満室にする方法は必ずある!」
 
おかげ様で、私の所有物件は只今すべて満室経営中です!
 
満室になると大家業も、とりあえずは一段落。管理会社さんにお任せして、こうやって長めの休暇をいただいている次第です。
 
 昨年中古で購入したアパートは、購入時10室中9室埋まった状態でしたが、学生さんを中心に出入りが激しいのが特徴でした。
 
当時お任せしていた管理会社さんのほうで、客付けはしてもらえるのですが、一度空室になるとすぐには埋まらず・・・。
 
これでは安定稼働とは言えません。
 
そこで私は決心しました!
絶対満室にする、満室にする方法を自分で考える!

ローンがないから冒険できる!

このコラムですでに何度も申し上げているとおり、私はローンなしでキャッシュで購入する派です。
 
この夏、法人を設立しましたが今のところ同じスタイルです。
法人化の理由や私のケースでのメリットについては、また別の機会にご紹介することとして、
 
ローンがない不動産投資というのは、短期間に拡大できるわけでもなく地味ですが、非常に気楽です。
月々の返済に追われないだけでも、気持ちに余裕があるのは間違いありません。
 
空室率が上がれば誰でも切羽詰まった気持ちになりがちですが、ローンがないとそこまでギリギりではありません。
 
つまり、ちょっと思い切った行動に出たとしても、少々の失敗ならやり直しが効きます。ある程度、冒険しても大丈夫なのです!
  

人と同じことをやってもダメ!

所有物件を最大限に有効活用する!ということはつまり、常に満室でなければならないのです。
私もしばらくの間、購入したアパートを満室するため試行錯誤していました。
 
満室にする方法は、物件やエリアによって様々なはずです。
 
一つ気付いたのは、人と同じことをやっても、競争相手が多すぎるため、思うような結果を得にくいということです。

保守的にならず、新しい方法を取り入れる!

例えば、私のアパートの周辺は短期の需要があるなかなか面白いエリアです。
 
私は仲介業者さんの募集に加えて直接募集もしています。これによってこのエリアのワンルームの賃貸市場を大体把握することができました。
 
短い場合は1ヶ月だけ、また2~3ヵ月~1年以内の短期の需要があることはわかっています。
 
しかしながら、多くの大家さんは短期より長期の入居者を好み、短期向けに設備やシステムを整えた物件が少ないのです。
 
毎年一定数いる短期の入居希望者は、家具家電を備えたお部屋を希望することが多く、部屋数が足りていないのが現状でした。
 
設備の整ったマンスリーやウィークリー専門のマンションはありますが、家賃が高すぎると感じる入居者も多いようです。
 
短期はどうしても、入居者にとっても費用が割高になってしまい負担ですし、大家さんにとっても短期間で退室してしまう入居者は魅力的に思えません。
 

借りたい人がいて空室がある!それなら?

しかしながら、お部屋を借りたい人がいて、空室があるのです。何とかこの短期の需要をもっと取り込めないものか?と考えました。
 
数か月の短期でも空室よりはずっといいです。
 
同時に、短期賃貸というものは、仲介業者さんを通した募集のシステムにマッチしていないと感じました。 ジャンルが違うようです。
 
そこで私は法人設立と同時期に、以前から手応えのあった直接募集を強化し、短期賃貸も本格的に受け入れてみることにしました。
 
需要があることは明確でしたので、あとは付加価値をつけ、募集のフローを作るだけです。
 
もともと家電付きのアパートでしたが、試験的に一室家具も備えて、短期向けのいくつかのサービスを追加して直接募集。
 
するとその部屋は、あっという間に入居が決定。
その後、同じパターンで、空室がでるたび長期と短期の両方の募集をかけ、全体の1/3程度を短期でまわし満室をキープしている状況です。
 
おかげ様で短期の部屋は、空室待ちの方がいるほどの人気です!
 

短期と長期の混在で安定稼働!

家賃設定は高すぎると上手くいきませんが、短期が長期より少し高めなのは、入居者的にも容認されます。
 
短期賃貸を一部加えることで、満室時の収入はさらにアップしています。
 
ちなみに、全室短期にするつもりはなく、短期と長期をバランスよく組み合わせることで安定稼働させているわけです。
 
このバランスは、周辺環境をみて決めるとよいと思います。
短期賃貸の需要の少ないエリアだとしても、案外借り手はいるものです。
 
例えば、自宅を新築したり、引越しするときの繋ぎとして借りたい人がいるかもしれません。
 
 
私はなるべく土地に余裕のある物件が好みなのです。このアパートにも空いた土地がありますので、次は土地の有効活用も検討中です。
 
不動産投資は、ローンで次々と買い進める方法が主流かもしれませんが、一つの物件に集中して収入を増やす方法を考えるのも、やりがいあって面白いと思っています。
 
 
 
皆様の参考にしていただければ幸いです。
 
 
それでは次回までお元気で!