新築戸建てで最良の条件を満たすと到達出来る領域…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先回は折角株式投資等で稼いだ有効な資金も、

大手ハウスメーカーさんや大手アパート建設業者さんで、

土地付きで提案された新築アパート等を、

30年のサブリース契約付きで始めてしまうと、

思いの他利回りの出ない投資となる恐れが有る事を書きました。

 

一定のリスクを抱えた不動産投資を行うなら、

諸経費の事を考えて、地方での新築ならば投資利回り10%、

中古物件ならば20%は目指したいという話でしたが、

果たして新築物件で投資利回り10%の物件なんて存在するのでしょうか？

 

答えは土地の手当てに成功すれば、

有る程度成功する可能性が有ります。

 

これは、ある東証1部上場の中堅ゼネコンの営業さんから先月聞いた話ですが、

この中堅ゼネコンさんは1棟物RCマンション建設が得意な業者さんで、

２LDK～３LDKの60～80㎡の物件を家賃６～13万円で賃貸しており、

サブリース無しで95％の入居率を達成しているという業者さんです。　　　　（この中堅ゼネコンさんはサブリースの取り扱いを行っていないので、どうしてもという方は賃貸仲介業者さんに管理の委託を行う様です…）

 

この中堅ゼネコンさんは、最近は一般の戸建てにも注力している様で、

この戸建ての中でも賃貸用に特化したやや小型の21～23坪の建坪の物件を、

安価に取得した好立地の土地に土地と建物のコストを合わせて1300～1400万円で建てて、

地方都市にもかかわらず、築10年近く経っていても家賃13万円で賃貸しており、

立地が良いからか、退去があっても直ぐに埋まるほど人気があるそうです。　（13万円の家賃は、私の現状の賃貸経営からしたらちょっと考えられない位うらやまし過ぎの家賃です…）

 

※写真はイメージです。

 

このケースはちょっと上出来かなと思いますが、

最近は建坪27坪で888万円クラスの家（実際には水廻りと外溝工事等で最低でも1100万円近く掛かるとの事です）を、

上手に安く仕入れする事が出来た好立地の13万円の家賃で賃貸需要のある場所に、

21~23坪の建物のサイズで土地取得のトータルコストを含めて1300～1400万円で建てる事に成功出来れば、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（土地が取得費用込みで500万ちょっと、建物が850万円ちょっとの予備費込み総額1400万円のイメージでしょうか…）

実現可能な方法では有ります。

 

この時のハウスメーカーさんとの交渉条件として大切なのは、

同じ敷地内に1棟アパートを建てる感覚で同じ様な感じの賃貸用戸建てを5棟ほどいっぺんに建てる事で、

ハウスメーカー側の建設コストを大幅に削減する事で条件を引き出すのがコツだそうで、

後に実需向けに売却も可能な状態で土地を最初から区分けしておき、

地方で必須の駐車場2台付きの賃貸可能な分譲住宅として建てるのが良いという話でした。

 

この方法ですと、総投資額も1戸当たり1400万計算が5世帯で7000万円ですので、

1棟物の大手ハウスメーカーや大手アパート建設業者の新築アパートよりも総投資額が少なく、

しかも、投資効率はその５～１０倍を狙える安全な投資で、　　　　　　　　（田舎ではサブリース付きの新築アパートの手残りは１～２％なんて事が実際に有り得ますから…）

10年後の出口での売却も投資資金をほぼ全額回収した上に、

実需向けに５戸ある戸建てをバラバラに切り売りすれば、

投資した時とほぼ同じ金額で売却も可能であるとの事ですので、

地方での新築での投資としては、

最強の不動産投資となる可能性も有ると思います。

 

6000～7000万円の融資を低利で長期固定で引けるならば、

今からでも参入するメリットが有る投資方法かも知れません。　　　　　　　（投資はあくまで自己責任でお願いします…）

 

ここまでお読み頂き有り難うございました。