こんにちは、大友カツトシです。

先月、宅地建物取引士の更新講習に行ってきました。

地面師詐欺

更新講習の講師は毎回弁護士が務めるのですが、今回冒頭、例のハウスメーカーを陥れた大事件「地面師詐欺」を例にひき、取引する土地の所有者や代理人に疑念を少しでも抱いたら、勇気をもって取引自体の危険性を説明するなどじゅうぶんに配慮してほしいと警鐘を鳴らしていました。

既存住宅の流通促進にひと役

ほか、2018年4月から既存住宅インスペクション制度もスタートします。

中古住宅の流通促進が狙いです。中古住宅がインスペクション(建物状況検査)により、買主側が物件を峻別できるようになります。

具体的には、媒介契約書の内容にインスペクションを実施するものの「あっせん」に関する事項を記載することが義務付けられました。

買主としたら、建物状況調査の内容は当然に知りたいし、期待もしますから、単にあっせん事項を記載するだけでなく、実際にインスペクション行為(実行)も進むのではないでしょうか?ただ、インスペクションは瑕疵がないことを保証するものではありません。

売主側の負担が増える可能性があります。

 

瑕疵が消える。

売主にとって、「瑕疵担保責任」の扱いの変更もおおいに気になるところです。

どうやら瑕疵という言葉が消えるようです。

「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」という言葉に置き換わります。

買主の購買動機なども契約書に明記し、それに対して不適合であれば、それは瑕疵【不具合】としてみなされるというもの。心理的瑕疵も含まれます。

たとえば、買主が、物件の周辺環境を期待して(動機として)購入した場合、その周辺環境に対する調査と説明がじゅうぶんになされていないと、実際引き渡した後に、買主がその環境に意を唱えた場合、契約不適合として損害賠償責任を問われる恐れがありえるのです。契約書にも周辺環境の変化状況を唄う義務があるのです。契約書の重みが一層増すことになります。

 

民法は明治時代の産物

いずれにしても民法改正はなんと120年ぶりということです。民法は明治時代の産物だったのです。

瑕疵という難しい言葉が消えるのも時代の要請といえますが、この民法大改正は、民事一般に大きな影響を与えるとして、じゅうぶんな準備期間を取り、施行は2020年からだそうです。

以上、宅建士からのお知らせでした。

ご一読ありがとうございました。