こんにちは 大友カツトシです。

 

今回は、サブリースの諸問題についてお話ししたいと思います。

サブリースの免責期間ってナニ

わたしは当初サブリースって素人の味方(のシステム)だと勘違いしていました。

サブリース契約が、業者側はリスクをとらない、損をしない仕組みになっていることを知るのは暫くしてからです。

[免責期間]

わたしが、サブリース契約で一番理解できないのが、免責期間です。

ほかに免責期間なんてのもあります。

たとえば免責期間というのが契約時に60日と定められていれば、2か月間は、賃料を受け取れないということです。

免責期間は、たとえば2年間のサブリース契約期間が満了し、更新するときに再度賃料を受領できない期間が発生するということです。だったら更新しないと申告しても、通用しません。要件に従って、解除してくださいということになります。

これでは、家賃保証とはいえない状態になります。

売りにくい物件に

[権利関係]

サブリース付き物件は、プロの業者でさえ嫌がります。

サブリースは俗に転借権といって又貸しのことです。例にとると所有者A居住者Cに対して直接手を出せない、つまりあらゆる権利は転借業者Bが握り、居住者Cの債務不履行がない限り直接的な影響を居住者Cに及ぼせないのです。自分のものであっても自分のものではないです。

 

そして重大な問題は、サブリース付き物件は売れないということです。

所有者が変更しても、サブリースを直ちに解除できません。

 

売却するのだったら、合意解除するしかありません。

[解除要件]

しかし、サブリースの一般的な契約書をよく見てください。恐ろしいことに気が付きます。業者からは一方的に契約を解除できるのに対して、所有者側からは一定の解除要件が厳格に定められています。

わたしの場合、サブリースの解除に猶予期間6か月間を要し、それに加えてペナルティーがあります。家賃保証額3か月分の違約金を支払わないと合意解除できないのです。つまりは時間と果実を一気に奪われるのです。

(賃料3ヵ月分)違約金請求書のホンモノ。

 

この要件は、(合意解除に向けて考慮するとき)誰もが逡巡するはずです。あまりにも猶予期間が長く、しかも金銭的な痛手を蒙ります。

それでも・・・

わたしは合意解除に向けた準備をする方が得策だと考えています。

将来のためには。

 

ご一読ありがとうございました。

 

※わたしが千葉県に所有する一棟マンションの管理会社は、免責期間を設けていませんでした。ただ、解除するにはあらかじめ6か月前の申告が必要でした。また違約金はありませんでした。こうした契約は業者によっても扱いが全然違いますので、じゅうぶんな注意が必要です。