不動たたみです。

今日は、普通の不動産投資家の皆様には、少し現実感のないお話。

けど、現実感のあるお話の延長にあるお話を書かせていただければと。

不動産投資をされている方々で、地方物件を中心にやっている方々なら、ほぼ間違いなく同じ問題にぶちあっているはず。
それが「高額な固定資産税」という問題。

田舎の物件はそもそも、取引価格と、実勢価格の乖離がとても大きく、事業用物件でRC(鉄筋コンクリート)などでできていたときには、もう目も当てられないぐらいの、高額な固定資産税が請求されます。

レベルで言うと、500万で買った物件に、固定資産税が年間50万円かかるとか・・・。

そんな、おかしな話が普通にあります。

私のような、庶民不動産投資家が買えるのは、そんな「クズ」みたいな規模の物件なので、今回の話は関係ないのですが、この固定資産税を「ほぼゼロ」にする超裏技があることがわかりました。

それは・・・政治家を抱き込むことです。

悪の臭いがしてきましたが、そんなに悪のイメージでもありません。

政治家と信頼関係を作った上で・・・という風に表現を変えると、かなりマイルドになります。

具体的に、どういう事かというと、物件を買う前に、地元政治家と話をつけておいて、物件は自分で買うけども、買ったあとに建物を地元の市町村に買い上げてもらって(実際は市区町村に建物部分のみ寄付する)、格安リースしてもらう裏確約をしてもらった上で、その物件を買うという方式です。

これが成立する条件とは・・・破綻リゾート施設などの再生案件などの場合・・・という条件です。

破綻したリゾート施設は、結構安い値段で一部の方々の元へお話が流れてきます。

けど、建設時にとても高いお金をかけて施設を作っている関係で、固定資産税が高額なため、今の時代に採算があわせにくい・・・。
そのため、買い手がつかない・・・。

そんな物件が、今でも結構あったりします。

スキー場再生専門の会社が、最近どんどん管理するスキー場を増やしているように、地方には破綻してどうしようもない施設が結構あります。

そこで、買収する会社は、その破綻リゾート施設を管轄する市区町村(または政治家)と交渉します。

そのリゾート施設をうちが買ったら、建物は自治体で買い上げて、格安で貸してくれて、固定資産税は自治体負担にしてくれ」という条件を事前に飲ませます。

その確約の上で、破綻リゾート施設を買い上げます。

土地は二束三文なので、じつはそれほど固定資産税は高くありません。

問題の豪華な建物のみが、高い固定資産税の原因で、それは自治体が実質負担。

自治体としては、雇用が守られたり、その他の付随する産業が守られるため、その程度の負担は全く問題なし。

そもそも、その施設の関係者だけが投票するだけで、村長や町長が決まるような町が多く、そのような場合は、もう自分たちの存続のために、どんな条件でも飲むしかありません。

そんな手法をつかって、地方のリゾート施設を買いあさって、再生している業者が結構ある・・・というのが最近不動たたみが聞いたお話です。

おそらく、2000年頃からこの手の手法はたくさんあったとは思うのですが、最近はそれが一般化してきたため、私ごときの耳にも入るようになりました。

地方では、もう高齢化&子ども超絶減少で、未来が無い小規模都市が結構あります。

そういった街だと、ある限界点を超えると、こういったアイディアを受け入れてくれるところが結構増えています。

で、不動たたみ的には、そろそろリゾート施設だけでなく、もう少し小規模な事業用物件でも、交渉すると同じ手法が使えると直感しています。

大規模な工場、その他商業施設などを何か他の事業に再生するときに、建物部分をその街に買い上げてもらって(実際は建物部分は市区町村へ寄付するらしい)、固定資産税部分を実質免除してもらう・・・そんな手法が使えそうです。

よく、田舎に進出すると固定資産税の減免とかの優遇策があったりしますが、それって期限も決まっていたりするので、こういった半永久的な手法が、交渉次第で使えるのではないかと最近思います。

あと現在、田舎で大規模に事業をやっている場合で、「都会に出て行くぞ」とその街のトップ政治家に詰め寄ったら、たぶんこの手法で固定資産税の減免はしてもらえる可能性は高い・・・(街の規模は人口5万人以下ぐらいだとおもう)。

固定資産税ふくめて、税金は個人だと自己破産しても減免されません。

税金は事業が傾くと、最強にタチの悪い借金でもあるので、それを合法的に減免してもらうこのウルトラC手法は、使える人は使った方がよい手法です。

条件が限られますが、政治家と仲がよく、ある程度大規模に事業をやっていて(年商10億程度規模以上)、人口5万人以下の街に住んでいるという、とても条件の限られたあなた・・・には有効な情報。

もちろん、これから田舎の破綻リゾート施設を買いあげる方にも有効な方法。

私には関係のないお話なのですが、政治家と仲良くする事にメリットをなかなか人生で感じる事って少ないですが、こういった話を聞くと、田舎だと政治家と仲良くするメリットがわかりやすくて、参考なる人も多いのではないかと思いまして。

ともかく、小規模都市の場合、市区町村はある程度の事業をやっている人の場合、お互いに共存関係です。
ちゃんと相談をして、お互いに交渉できる点があれば、交渉ができることがあります。

その窓口は、市区町村の担当者ではなく・・・政治家なのです。

田舎の場合、有力な政治家の方々に、たまにお金を配ることの大切さを、はじめて知った不動たたみでした。