昨日の前提。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、バブル期に急拡大して倒産してしまった不動産屋さんの事例についてお伝えしました。(私の2棟目アパートの最初の所有者さんでした)

そのアパートは築30年になりました。その収支を昨日のコラムで計算した結果、『バブル崩壊での損失を30年間の累計インカムゲインで取り返すことができそうだ』と結論付けました。

 

でも、昨日の前提には大きな間違いがあります。

(昨日の計算はこちら)


■9000万円の新築アパートをバブル期に建築

・30年間の家賃収入は1億3000万円でした
・1%で借り入れたとすると総支払利息は1400万円
・そのほかの経費と税金で5000万円程度かかります

 ↓↓↓
その結果、30年の累計インカムゲインは6600万円


 バブル崩壊で土地の値段が6500万円下がった分と相殺できるくらいの利益が出る!これが不動産投資のインカムゲインの威力だ!

という感じで昨日のコラムは終わりました。

 

でも、、、、

これは、金利1%での借り入れが前提となっています。

 

でも、バブルの頃は金利7%とかも普通だった時代です。

 

もし、30年間7%の利息を支払い続けたとしたら、、、、

なんと!
総支払利息は1億2000万円にものぼります!

金利1%だと30年で1400万円なのに、ここまで違うとは驚きですよね。

それが複利の怖さです。。。

 


(蛇足ですが・・・)

あの有名な金利4.5%の銀行で借りたとすると、総支払利息は7400万円となります。金利1%で運用した場合と比較して6000万円もの違いが出るのです。よほどの優良物件でないと厳しいことが分かると思います。


 

少しの違いに見えるけど。

たかが数%の違いが、とんでもない数字になるのです。

ですから、バブルの時期に急拡大した方々がたくさん破産することになったわけです。。。これだけの金利を支払っていたら厳しいのも当然です。

 

 

今は金利が低い時代が続いています。バブルのころと比べたら、不動産投資家には夢のような時代です。(そのおかげでブームに火が付いたのでしょうけど)

 

多くの人は、昔の高金利時代を忘れているかもしれません。
そんな時代が来ないかのような気分になっているかもしれません。

でも、そんな時代がいつ来ても不思議ではないのです。

 

今は、多くの不動産投資家が変動金利で融資を組んでいます。
(私もそうでした)

そのほうが金利が大幅に安いことが理由です。今の金融政策が維持されれば、しばらくは低金利が定着しているかもしれません。

でも、数十年の借り入れの場合には注意が必要です。

 

 

もし、金利が高騰したら耐えられますか?

 

長期的な視野で利益を出さなければならない不動産投資では、このリスクを見過ごすことはできません。

 

その対策としては、

返済比率をコントロールする
自己資本比率をコントロールする
固定金利で借り入れする
・(金融政策の予想がつく程度の)短い返済年数で運用する手法をとる
流動性の高い不動産、すぐに売れる不動産しか買わない

などが考えられます。

 

自分の手法や自分の投資ステージによって対策は異なります。

まずは、自分にできることから考えてみましょう!

 

ちなみに。

ちなみに、私の場合は『短い返済年数で運用する手法をとる』ですね。変動金利で借り入れしていますが、社会情勢が読める程度の期間で返済が可能なくらいの借り入れしかしません。

毎回、繰上返済を駆使して短い期間で返済を完了するように頑張っています。

 

これが私の取っているリスク回避の対策です。

その人によって安心感を得る方法は違うでしょう。それでよいのです。まずは、そのリスクについて考えて、それに対して何をしていくか自分が決めましょう。

それだけで大きく違いますから!

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!