私の投資手法。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

高騰期に急拡大して破産した2棟目の元所有者さんを思い出したのがきっかけとなり、ここ数日のコラムで不動産投資のリスクについてお伝えしてきました。

 

高騰した相場の中で不動産投資をすると、価値下落金利変動によって数千万円くらいの損失は簡単に出てしまうことが分かったと思います。

 

ですから、、、急拡大するなら、失敗したら億単位の損失になることは簡単に想像できるでしょう。成功したら大きいですけど。

 

それが嫌ならコツコツとした投資手法を選択するべきです。

 

例えば、私の場合は(基本的には)1棟ずつ完済していく手法です。

最初の1棟は大変ですが、2棟目からは完済した物件からの収益も次の物件に突っ込んでいくのでスピードは加速度的に早くなります。

 

価値下落リスクに対しては?

この手法であれば、少なくてもローンが終わって完済した物件については自分のものになっています。ですから、支払利息も無い状態で『持ち続ける選択肢』が簡単に取れるのです。

すると、数日前のコラムで書いたように価値下落リスクは時間が解決してくれます。持ち続けていることで発生するインカムゲイン(家賃収入からの利益)が積み上がる威力は思っているよりもスゴイのです。

もし、バブル崩壊級の価値の下落が起きたとしても損はしない程度には稼いでくれる物件も多いです。そんな相場下落はめったに来ませんけど。

 

金利変動リスクに対しては?

金利変動リスクは、長期間の融資をひくからリスクを読み切れなくなるのです。30年ローンとかだと30年後の未来は想像できません。

でも、数年間くらいであれば金融政策の予測はある程度可能です。
完全には無理でも、それなりの予測はできます。

 

私の投資手法では、当然のこととして短い借入期間となります。
そうしないと次の物件が買えませんから(笑)

借りる時は10年ローンだったとしても、他の物件からの収益を突っ込みながら繰上返済を頑張って数年で返してしまいます。
(最初の物件では、期間を数年縮めるのが精一杯かもしれませんが)

 

ですから、金利変動リスクに対する影響は限定できます。
危ないと思った時期には固定金利で借りる選択もできます。

 

そもそもスピードが遅いかわりに純資産が増える、自己資本比率の高い投資手法です。そのため、他の物件を売ってでも借金を返してしまえば金利のリスクからは逃げられます。

(売却で逃げやすくするためには流動性の高い不動産を持っておくことも必要です)

 

 

このように、不動産投資で最大の不安要素を考えると、、、

コツコツとした投資手法も悪くないと思います。

 

急拡大の投資手法も夢があるので魅力的ですが、私はやりません。人生が何回かやり直しできるなら一度やってみたいとは思いますが。
羨ましい気持ちはあるんです (笑)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!