小額の資金を元手に不動産投資で効率良く手持ち資金を増やすには…

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

先回は、資金力の無い私達不動産投資家が、

頼みの綱としている政府系金融機関にもいよいよ融資の規制が入るかもという話を書きました。

 

そうすると小資本の不動産投資家にとって、

不動産投資への参入障壁がますます高くなり、

資金力のある不動産投資家とそうでない投資家さんの格差が拡大すると思うのですが、

その障害を乗り越える力のある方がこの業界で生き残り、

規模を拡大していく様になると思います。

 

しかし、どんなベテランの不動産投資家さんでも、

最初はみんな、よちよち歩きの初心者からスタートして、

様々な経験を積み重ねながら立派な大家さんに成長するのだとしたら、

実はどなたにも公平に不動産投資の規模を拡大するチャンスはあると思います。

 

その代表例として、資金的な規模が不動産投資としては比較的小さくても参入可能な、

地方での築古戸建て投資法(リフォームを始めとするノウハウは必要ですが…)や、

先日の楽待の『勝者の成功哲学.Vo6』で取り上げられた、

芦沢晃さんの様な徹底的に物件を事前に研究し尽くしてから取り組む中古区分マンション投資法が有効だと思います。                  (最初から同じ様には出来ませんが、定点観測を継続して物件の相場観と管理費用を普段から把握して、更に物件の修繕積立金の規模と実際に支出が予想される金額の試算能力を養えば、ここまで到達できるという事でしょうか…)

 

しかし、それらの不動産投資としては小額の規模の投資であっても、

物件の購入費用とリフォーム費用で最低でも200万円前後以上必要になるケースが多く、

仮に最初の1軒目の物件を現金で投資出来たとしても、

そこから得られる手残りは投資利回り20%以上得られれば40万円以上になりますが、

もしも手残りが5~10%の場合には、10~20万円というケースも考えられます。

 

そして、次の物件を購入しようにも、

手持ちの資金がなかなか貯まらない場合には、

投資規模の拡大はなかなか難しく、

かと言って、前々回の株式投資で種銭を増やすのにも、

相場上昇時であっても、1年で2~3割の手持ち資金の増加程度では、    (投資金額が1000万円以上あって、その資金が1年で2~3割増えたならば、1軒目と同じ投資規模の物件ならば投資可能という事になりますが…)

普通はなかなか次の物件購入資金に結びつけるのは難しいかも知れません。

 

ただし、宅地建物取引士の資格をお持ちの方の場合は少し違います。

 

 

以前にも書いた事が有るのですが、

大手ハウスメーカーさんの営業さんが話していた、

不動産投資を行ないたい地域の立地の良い安い土地を自ら地権者と交渉して一定の広さで(最低でも数百坪以上)安価に仕入れ交渉を行ない、

その土地を不動産デベロッパーさんの様な、自ら土地開発などをした後に、                

仮に仕入れ値の2倍以上で販売して利益を得られれば、           (実際には販売経費も発生するし、販売力が無いと簡単には売れないと思いますが…)

土地販売時の利益から経費を引いた残りのお金を種銭にして、       (最初の土地購入費用は短期の借入れをして、土地開発して売却した後に全額返済してしまいます)

残った資金を新たな別の安価な投資物件の購入資金とするか、

購入した土地の一部だけをそのまま所有して、              (自身で土地開発して区分けした他の土地を売却した利益がある程度あれば、残りの土地はタダ同然で手に入れた土地とする事が可能な筈です…)

そこに投資利回り10%以上が狙える新築の戸建てを自分で建てて、

賃貸に出してそこから利益を上げるという事が可能になると思います。   (戸建てと土地取得費用相当金額が回収出来た段階で、実需向けに売却して更に利益を得るという事も可能だと思います…これはまさに2度おいしい投資?)

 

つまり、宅建の資格を活用して土地開発事業を絡めて利益を生み出す不動産投資を、

投資利回りで10~20%の賃料を得られる状態で繰り返せば、

元々の自己資金が無くとも、うまく運営すれば借入れが無い状態のままで不動産投資を拡大出来る事になると思います。                 (実際には、言うほど簡単では無いので多くの人が出来ない手法なのかも知れません…)

 

そして、こんな事を5~10年で毎年1~2軒ずつ増やす事が続けられたとしたら、

その時点で借入れ無しのままで、一定数の収益不動産を所有したままで、

一定の不動産賃貸収入が得られる仕組みが出来上がる事になると思います。

 

そんな訳で、規模拡大を目指す大家さんは宅建の免許を取得して活用する事で、

元々自身では小額しか現金を所持していなくとも、

健全な資産内容を維持しながら投資規模の拡大のスピードを上げる事が可能になると思います。

 

ここまでお読み頂き有り難うございました。