地中海や南カリフォルニアの空気が漂う、マニラBGC(グローバルシティ)

 

120室を自主管理していても大家業で使う時間は大したことはないです。

実際に使う時間

退去立会 平均すると1ケ月に1回~2回の退去立会があります。往復を含めても1回2時間で終わります。

現状回復工事発注 見積書をみてクロスなどの品番指定をして発注するのに平均して1時間。31年住まれた部屋などは水回り全て取替し、間取り変更や断熱工事までしたので例外です。

入金確認 3冊の通帳を見て、家賃管理簿に入金確認を入力します。順調だと30分位ですが、1時間とします。たまに入金が遅れる人もいますが、督促しなくても殆どは入れてくれます。入居者の99%以上は全然問題ありません。忘れずにしっかりと家賃を振り込んで戴けるのはホントに感心してしまいます。残りの1%以下は、心ならずも払えなくなった人や確信犯ですがあくまでも例外です。過去3名の方を明渡し強制執行しましたが、保証会社が全て行うので通常は手間を取りません。訴状等にハンコを押すだけですね。

入居者様からのクレーム処理 水道の蛇口を締めても水がポタポタする、排水が詰まる、上階からの水漏れがある、上階や隣の部屋からの騒音が五月蠅い、床鳴りがする、床が緩くなった、ネズミが出た、などの苦情が極たまにあります。平均すると1~2ケ月に1回位です。これの対応は、往復も含めて半日の4時間とします。滅多にないことですが、保険金が360万円でた水漏れでは、原因特定も含め、連続3日出動したこともあるので、ケースバイケースではあります。3月3日の自死事件では本人からのクレームは有りませんでしたが、会社の上司から所在確認のため、部屋を開けて欲しいとの要望はありました。後は、鍵をなくしたというのもたまにありますね。こちらから開けにはいかないで、所沢駅まで取りにきて貰うようにしています。全て平均して1ケ月に4時間とします。

入居促進のための営業活動 殆どは電話で済ませます。たまに同じ地域で複数空いた時は梃入れで店舗に出向くこともありますが、世間話を含めても4店舗で2時間程度。基本は電話なので、平均して月2時間。 満室なのに定期的に空(予定)確認をしてくる業者様もおられます。 その他、賃貸契約書や更新のハンコ押しがありますが、10分程度ですので割愛です。

合計 2+1+1+4+2=9時間

売上6千5百万、キャシュフロー3千万程度の自主管理大家業でも、時間は殆ど取られません。一日7時間働くとしても精々月2日の稼働で十分です

 時間を取られないというメリットは、専業大家となった今では何もすることが無いという空虚感も少しあって、ディメリットといってもいいかも知れませんね。なので、株やFX、最近は仮想通貨に自由時間の8割を投入するといった現象を呼んでいるのかな・・です。仮想通貨は今のところ、(趣味)と実益に繋がってはいます。先ほどビットコインは99万円突破です。

セミリタイア願望の不思議

 サラリーマンをやっていた頃は売上は3千とか4千万だったと思います。その頃の実感としては、月に1日位は大家業で潰れる感じでした。管理を部屋ごとに外している最中だったので、プラスマイナスで月1日ですね。 管理をお願いしていると余計な仕事が増えるといった感じが強かったです。税務申告を法人・個人共自分でやっていてもそんな感じでした。

 ことほど左様に時間を取られない大家業によって、セミリタイアを目論む方が多いのは何故なんでしょう。私はこれが不思議で不思議で殆ど理解できないんです。確かに時間の自由を得ることはできます。が、極論すれば何もやることが無い状態です。時間の自由はいいのですが、経済的自由の方が疑問なんです。

 大家業以外に起業したいことがあって、サラリーマンを辞めたいというのは十分に理解できます。こういう人には頑張って欲しいですね。応援もしたくなります。 が、後進のためにといいつつ高額塾を開いて、しかも不動産業者とつるんで後進から実質養分を吸い取る輩も多いように感じています。もっと効率的に不動産業者になってしまう方もおられて、それはそれで感心してしまいますね。難しくもない宅建士さえ取れば簡単に開業できる商売、とっても安易なビジネスモデルですが、それって如何なものか・・です。まあ、内容は様々で一概にはいえないのですが。。。

また、話が少し反れてしまいましたが、今日も最後まで読んで戴いて、誠に有難うございます。渋谷のハウスコムセミナーに早く行かなくっては。^^)