未来予想図Ⅰ

不動産投資の将来設計を考えた場合、どうしても出口戦略の想定が必要になってきます。

未来予想図Ⅱ

簡単に言うと所有不動産の売却です。

所有物件を売却して利益を確定させる。これが不動産投資のひとつのピリオドとなります。

もちろん売却せずに所有し続けることもひとつの戦略と言えますが、不動産は月日が経つにつれてどんどん手間がかかるようになります。経費がかかるようになります。

つまりある程度のところで見切りをつけて次に進む方が資産運用的にはより良い選択と言えると思います。

出口戦略を考える時期

出口戦略を考えるのは売却を決断してからではありません。

不動産を購入するタイミングですでに考えておく必要があります。

どういうことかと言うと、将来的に売れない不動産を購入してはいけないのです。

不動産の老朽化と永年付き合いながら物件と生涯を共にする人は別ですが、投資家であるのならば別れを念頭に置いて付き合いを始めなければいけません

悲しい話です。

その物件、売却可能ですか?

さて、購入しようとしている不動産が売れるかどうかを考える訳ですが、結論から言うとそんなこと誰にも分かりません

もちろん捨て値であれば売れるでしょうが、それは投資家としては失格でしょう。

5年後の自分に聞いてみよう

前置きが長くなってしまいましたが、将来的に売れるかどうか、私なりの簡易判定方法があります。

それは、5年後にその物件を自分自身が買いたいかどうかです。

今の自分が、もしくは5年後の自分が、5年経ったその物件を想像して買いたいと思うかどうか

単純ですが、私のひとつのものさしになっています。

買いたくないけど今は買いたい

5年後には買いたくないな、でも、今は買いたいな、という場合は、その物件をどうアレンジすれば5年後の自分が買いたくなるかを考えます。

徹底的な修繕を行えばいいのか、リフォーム?、リノベーション?、満室にして購買意欲を掻き立てればいいのか、店子の入れ替えに伴い賃料を上げ利回りを良くすればいいのか、いろんなアイデアを思い浮かべてみます。

それらにかかった経費をプラスアルファして、それで買いたいかどうか。 それでも買いたいと思えなければ、その物件は今の自分には買うべき物件ではないと判断します。

素人の私でさえ5年後に買いたいと思えない物件が将来的に売れるはずがありませんから。

早期診断、早期撤退

出口戦略、これはある意味センスが試されるのですが、売れる不動産を見抜くセンスもなく、5年程度の間に売れるようにアレンジをするセンスもなければ、5年後に損切り売却して退場するのが、人生の傷口が浅く済むのではないかと思います。

偉そうなことを言ってなんですが、私はまだ売却の経験はなく、今は売れる不動産を購入できたと思って楽観的に過ごしています。でも、5年後に、もしくは5年を待たずに退場しているかもしれません。

その時はセンスがなかったと潔く諦めます