日曜大家です。
いつもコラムを読んでいただきありがとうございます。
 
今回のテーマは『築古戸建購入について』です。
私も築古戸建を購入していますが、購入するまでにいろいろ経験を積んでスタートしました。
安く購入出来ても、修繕して賃貸契約して入居者が決まるまでは負の資産です。
物件価格が安いからと言って買ったしまった後に、色々な問題が発生して困っている方がたくさんいます。
 
良くある例がこんな感じです。
会話形式で!!
 
すごく安く戸建が買えました!!
 
良かったですね。
 
安く購入出来た理由は何ですか?
 
物件見ていませんが、指値が通って安く買えました。
 
物件を見に行くと、とんでもない傾きがあったり・・・
原因が分からない雨漏りがあったり・・・
 
こんな物件をあなたが買ったらどう対処しますか。
 
 
 
■安く購入できることだけにこだわるべきではない。
安く購入することは、とても大事です。
安い物件はそれなりの理由があります。
 
その理由を自分で解決できると判断したものだけ、購入するべきです。
解決できるかわからないで、安いから大丈夫と安易に購入することは大変危険です。
購入後にやっと気付いた時には、すでに遅い場合もあります。
しっかりと物件調査をして購入するべきだと考えます。
どのような問題が発生するのかいくつか事例を紹介します。
 
 
 
■土地値以下の落とし穴
土地値以下の物件なら、出口は更地で土地で売れるから安心と思っている方もいます。
そうでしょうか。
この場合もケースバイケースです。
土地で売却する前に賃貸するために、ボロボロ物件の修繕費用が物件価格以上になってしまった方。
特に水回りや躯体の工事などの原状回復工事は高額になる可能性が高いです。
購入後に、こんなに修繕費用が必要になるとは思わなかったと後悔された方もいます。
修繕して賃貸物件として収益が出れば、まだ良いです。
修繕費用が高額で支払えないので、そのまま放置された物件もあります。
物件価格+修繕費を考慮して購入するべきです。
 
田舎の賃貸需要のない場所など、土地として売り出しても売れる保証はありません。
更地で売る場合は解体費用も発生します。
 
 
 
■雨漏り物件
物件が安いからと言って、雨漏り物件を購入を検討する場合は十分注意してください。
とくに不動産投資の経験が少ない方が購入するのは、特に慎重に行ってください。
この手の物件は購入後に業者に見積を出してもらってから、購入を検討すべき。
雨漏り修繕費用が、想定以上に高額で後悔した方もいます。
雨漏りの原因が分かっている場合と原因不明な場合だと修繕費用に大きな違いが発生します。
 
そんなに修繕が高額なら、もっと程度の良い雨漏りのない物件を購入するべきだったと反省する方も大勢います。
雨漏りはもちろん、シロアリ物件も十分注意してください。
 
 
■これだけは必ず避ける物件
安くても、これだけは避けるべき物件があります。
それは地盤に伴う傾き物件です。
地盤に伴う傾き物件は、傾きを修繕してもまた発生する可能性が高いです。
私は現場調査で何度も見た経験をしています。
傾き修繕済なのに、また傾いている物件です。
これはどうにもなりません。
このような物件も安いと買ってしまう方がいます。
以前、見た物件も一瞬で売れてしまいました。
 
 
■まとめ
 
築古戸建は利回り高いから、安心ですか?
 
1.安く購入できたからと言って安心はできない。
2.安い理由や落とし穴がないか、しっかり調査及びリスクを理解する
3.雨漏り、シロアリ、傾き物件は十分注意すること
  特に地盤に伴う傾き物件は要注意。
 
最後まで読んでいただきありがとうございました!!
ではまた、コラムで会いましょう。