こんにちは！Mr.&Mrs.大家です。

Mrs大家の友人で、土地から収益物件を建てるのを専門にしている方がいます。我々はいままでディベロッパーもしくは建設会社から物件を購入しており、いつかは土地から自分たちで建てたいと思っていますが、ハードルはやや高めです。

土地探しが最難関

先日不動産会社の営業さんと雑談していたところ、最近は業者であっても有力な収益物件用地の情報がなかなか入らず、競争が激化しているとのこと。業者でさえ苦労しているのであれば、情報へのアクセスが限られた一般投資家にはより厳しい状況ですよね。

ロケーションはさることながら、建ぺい・容積率、高度・斜線規制などを全てクリアし、賃貸住宅として十分な利回りが期待できるような土地は、通常の手段ではめぐり合うことは困難です。

建物は、木造でも鉄骨・RCでも、施工会社は比較的容易に探せます。融資も、計画が細部にわたって明確であれば、通常の物件とほぼ同じ手順・条件で銀行は出すでしょう。

が、やはり問題は土地です。すでに好条件の土地はディベロッパーに先に押さえられてしまうので、我々には価格が合わない（＝高くて利回りが期待できない）ものか、かなり「クセ」があるような土地しか回ってきません。

設計士と組めば可能性が！？

しかし、あるディベロッパーから聞いた話によると、収益物件の建設に詳しい設計士と組めば、業者が目を付けないような土地でも「裏技」を駆使して有効活用できるケースがあるようです。特に条例が厳しいエリアでは、知恵を捻ってその規制を潜り抜ける手法さえ考えれれば、業者を出し抜くこともできるとか。

なるほど、と思いました。確かに我々素人には分かりえない、隠れた可能性を見出せるプロを味方につけれれば、巷で流通している賃貸物件に不向きな土地でも潜在的な価値が見えてきますね。

現実にできるのか？

といはいえ、そのような設計士さんは、不動産ディベロッパーからお仕事を受注するのが通常のケースですので、我々のような一般投資家にはなかなか向いてくれないでしょう。

しかし、工務店さんとパイプを気づくのは難しくありません。彼らも建物をつくるのが商売ですので、我々のような投資家とお付き合いするメリットは十分あります。居住用住宅は滅多につくりませんが、不動産投資家なら数年で複数棟を手がけることもありますからね。また、工務店さんは腕の良い設計士さんにアクセスがあるので、土地の活用法に関して相談ができます。

まずは、プロジェクトを一緒に組める、収益物件に詳しい工務店を開拓することからはじめて、土地から物件を建てる構想を実現していきたいと思います。

本日も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。