元銀行員&異色の不動産鑑定士・洲浜拓志です。

私は東京オリンピック開催の1964年生まれ、島根県松江市出身。

京都大学農学部を卒業後、メガバンク(三井住友銀行)に就職しました。

法人営業部に所属し、トップクラスの成績を収め、順調にエリート街道を歩いていました。

ところが、入行3年目…それは突然やってきました。

“バブルがはじけた”のです。

 

銀行員から不動産コンサルタントを目指すまで

それまで『融資は青天井』という勢いで、イケイケドンドンの積極融資を行っていた銀行が突如、手の平を返すように回収方針に変えたため、現場の私はお客様との板挟みとなってしまいました。

「不動産の担保価値が減りました。お金を返してください。」と、交渉しなければならなかったのです。

その時、私は

「金融だけでなく、不動産の知識や経験もなければ、

 事業も資産も守れない!」と痛感、

銀行員の立場ではなく、

”決算書の読める財務に強い不動産コンサルタントになって、

経営者や資産家の参謀になろう”と決意しました。

そこで、私を信用して頂くためのステータスとして、国家資格でも難関といわれる「不動産鑑定士」を選択し、銀行業務の傍ら受験勉強に励み、試験に合格しました。そして更なる不動産知識を深めるため、宅建やFPも取得しました。

メガバンクの法人営業部として、勤続約20年・融資600社(うち新規法人100社)・総貸金約1,000億円という業績を残し、私は銀行を退社しました。

 

不動産リテラシー習得の旅

 

銀行退職後、現場経験を積むため、不動産業界に転職しました。

中古不動産の買い取り再販業のW社、不動産鑑定I社、不動産コンサル会社S社、外資系T銀行など。

具体的には、リノベーションやシェアハウスの運営、ワンルーム1棟(90室)のアセットマネジメント業務です。

さらに、不動産投資セミナーから、アパート販売・管理まで一貫して行う、中堅クラスの不動産会社の経営企画室にて、セミナーの手伝いとコンサルタントの実践をしながら、経験を積みました。

 

自らも不動産投資を経験

次に私が行ったのは、”不動産投資”です。

不動産コンサルタント・不動産鑑定士として、自ら不動産投資を経験するのは、最低限のことだと私は思っています。

不動産業界に転職してから、本格的に不動産投資の勉強をし、同時に物件探しを始めました。

インターネット中毒になるくらい物件探しに夢中になり、

毎週末のように物件を内覧、買付証明を書くも、

現金買いのお客に持っていかれて買えないという毎日…。

これが2年も続きました。

リーマンショック後に「もう買えないかな…」と思った矢先、意外な物件情報が手に入り、いきなり土地から取得という不動産投資が始まったのです。

高校野球の控え選手がいきなり大リーグの舞台に立たされるような思いでした。

 

土地から仕入れ、新築の1棟アパート(木造18室)を運営。

実質利回り31%で、8年稼働させたのち、売却を終えました。

10年前、私はメガバンク勤務の不動産の素人でしたが、

”自己資金1500万円が8年間で3倍”になったのです。

この入り口から出口まで一貫の経験を再現性のある事例として、

皆様のお役に立てたらと思います。

 

不動産投資を真剣に学び、実践しようとしているあなたへ

2年前、不動産鑑定事務所を開業し、このような経験をもとに、会社員の方でもわかる「正しい」不動産投資について、毎月のようにセミナーで伝え続けてきました。

・不動産の価値の見極め方

・銀行の融資を味方につけるノウハウ

・キャッシュフローを軸としたシンプルな投資の指標

・さらには購入だけでない売却という”出口”戦略をいかに立てるか

というテーマも重要です。

 

私のコラムが、不動産をあまり知らない方でも「わかりやすい」と言われ、

不動産投資の魅力もリスクも正しく伝えられるよう、

今後も精進してまいりたいと思います。

 

読者の皆様、

今後ともどうぞよろしくお願いいたします!