急に寒くなってきましたね、風邪など引かないようお気をつけてお過ごしください。

 

前々回にDIY登記を報告しましたが、

今日は資産管理会社への売買と登記手続きに初めて挑戦してみた結果をお伝えします。

殆どの方が司法書士に依頼することが多い登記ですが、

本来は本人が行うことが原則で、

委任状によって司法書士に委任することもできる。

というのが本来の制度だそうです。

前に報告したように意外に簡単にでき、

慣れれば時給換算2万円レベルになります。

コストダウンはもちろん、

登記の仕組みを知っておく意味で是非挑戦してみてください。

 

1.     資産管理会社への売却の背景

今回の売却は資産管理会社への売却は言わずと知れた節税ですね。

個人より実効税率が低くできますし、累進税制の影響が少ないですね。

国民健康保険の料率にもストレートに影響します。

他にも、もろもろありますがここでは言い切れないので省略させていただきます。

2.     登記を自分で行う意義

1)     司法書士報酬のコストダウン

最低でも1件2万円に消費税がかかります。

多くの場合現状を確認するための全部事項証明書を取得する手数料や立会料、交通費日当が必要になりますので結構費用がかさみます。

今回の稼ぎの一部で、温泉旅行に来ております。

 

この原稿は伊豆で書いています。

原稿書き終えたら温泉でビールでも楽しみましょう。

と思っていましたが、原稿書くのが遅いので

先にビールと温泉になってしまいました。

写真 西伊豆の宿にて夕日とワイン

 

2)     登記をDIYすると不動産の知識が広がる

登記申請の際に全部事項証明書をしげしげと見ます。全部事項証明書購入時に最も重要な情報の一つですからこれを読めるようになることで購入時にも役立つと思います。

ここまでは前の原稿で書いていましたが、

個人と法人間の売買登記の場合気づきにくい違いがあり、

消費税や土地の無償返還届け等付随の作業も関わります。

さらに会社法の関連で株主総会を行う必要が有ります。

たとえ一人会社でも法人と個人は別人格ですから利益相反取引とみなされるのですね。

 

 

3.     前提

借入れは無い。

共同担保は残っている。

この場合抵当権抹消は銀行に許可なくできません。

今回は銀行の許可を受けて所有権移転登記しました。

資産管理会社名義の建物についている共担ですから

簡単に許可は出ました。

登記申請そのものは銀行の許可も書面も不要ですが、

バレた場合に不利な状況になるのを避けるためです。

 

4.     実際の登記事例

この戸建て住宅を売買として登記しました。

写真 所有権を移転した戸建て住宅

 

収支は以前に報告していますのでそちらを参照ください。

登記申請は法人への売却でも

法務局からテンプレートをダウンロードして作成しました。

結構詳しい説明も有りますが、個人向けなので法人特有なことはあまりふれていないのでご注意ください。

それでも法務局の申請窓口には意外と親切な相談制度を利用すればかなり簡単に完了できます。

実際に提出した登記申請書

 

添付する書類

登記識別情報 今回は古い物件ですので登記済証を提出

登記原因証明情報 

一般には契約書ですが、

印紙税がかからないよう個人間と同じように、

証明情報を作成し、双方捺印で済ませました。

代理権限証明情報 売り主が個人で売却先の代表は私ですから不要ですね。

印鑑証明書 不要とするために、個人間売買と同時に提出しました。

前件添付と追記したのはその意味です。

本件のみの場合個人間と同じで、不利な状況になる売り主だけで良いです。

住所証明情報 今回は会社法人等番号を記載することで、不要です。

これも相談員さんに確認し修正しました。

他に資産管理会社の全部事項証明書は

書類作成にも相談にも必須ですので忘れないようにしましょう。

添付不要ですので多少古くても問題なし。

5.     かかった費用

登録免許税  建物 金22,200円

他に印鑑証明書、住民票は不要

合計22,200円でした。

かかった時間は概ね書類作成に2時間、

修正等登記相談と提出合わせて20分。(交通の時間を除く)

 (ただし前記にある株主総会議事録を知らなかったので

2回行くことになってしまいましたが)

時給換算で2万円超えでした。