売却の是非。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、不動産投資にとって怖い2022年問題について取り上げました。もう4年後に迫る重大事件です。

もしかしたら、影響を考慮して期限を延長することもあるかもしれません。でも、何もなければ大きな変化が訪れます。

 

2020年(オリンピック後)のタイミングで来るかもしれないと言われている下落相場の可能性と合わせると、大きな変動になるかもしれません。

その後の人口減少を考えると、今のような高騰相場は来ないかもしれません。

 

そう考えると、、、

今は売り時だと思うのも当然です。

客観的に捉えるなら、売り時なのでしょう。

 

『4年後に物件価格が下がるかもしれない』という予測が成り立つ場合、売却したほうが得でしょうか?

 

これは、不動産投資家が抱える悩ましい問題です。

 

収益不動産は金の卵を産む。

今の時期に売却したとして、5年後に購入することを狙ったとします。
得することができるでしょうか?

これが、微妙なのです。。。

 

その原因は、不動産が毎月収益をあげてくれるからです。5年後に価値が下がっているとしても、それまで稼いでくれていることも事実なのです。

表面利回り12%くらいの物件であれば、5年で物件価格の30%~40%くらいは稼いでくれます(税引き後で)。

 

そして、売却して、新規に購入するということは、、、

売るときと、買うときと、両方で手数料や税金がかかります。この負担が相当厳しくのしかかってきます。

両方で、物件価格の10%以上になるでしょう。

 

この2点を考慮すると、5年で40%~50%くらい下落するのでなければ持ち続けたほうが得なのです。(資産の入れ替えなど、別の思惑がある場合を除きます)

 

 

つまり!

それだけ、不動産投資のインカムゲインの威力は大きい!
不動産投資は儲かるということでもあります。

 

 

50%の下落相場と言えば、平成バブル級の下落です。

私の住んでいるエリア(埼玉県)で、だいたいそのくらいの下落でした。

そこまでのインパクトは無いと思えば、売却しないほうが得なのです。

 

都市部では。

しかし、立地の良い都市部では別です。

表面利回りが6%台でインカムゲインの威力が無いです。
そして、都市部では相場下落の際の下落幅も大きくなりがちです。

また、相場高騰のときにも大きく上がります。

 

つまり、キャピタルゲインを狙っても利益を出しやすいと言えます。

私の購入した東京アパートも、2013年購入時から5千万円くらいの値上がりがありました。ひっきりなしに売って欲しいと打診があります。

 

値段が上がりやすく、下がりやすいのが都心部です。

そして、利回りが低いのです。

 

高騰期に購入して、持ち続けても取り戻すのに100年かかっちゃうかもしれません、、、、。こういう場合は、高騰期に売ってしまう戦略は威力を発揮します。

 

でも、私は売りませんけど(笑)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!