皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、ターゲットとする入居者の対象はどの層がよいのか?をテーマに、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

平均居住年数は?

 

とあるインターネット上のサイトおいて、2016年下期の賃貸物件における平均居住年数に関する調査結果の記事が掲載されておりました。学生の単身や、一般の単身、法人、外国人など、データが細かく分けられておりましたが、ここであまり細かい数字を出しても意味がないので、本コラムでは私なりに感じた一つの目安をお伝えします。

 

平均居住年数の結果として一つの目安は、

単身者:3年

ファミリー:5年

です。

 

そして、もう一つ気になる結果がありました。単身者、ファミリーよりも高い結果となったのは・・・

高齢者:6年以上

です。高齢者だけで見ると、平均して6年以上という長い期間も賃貸に住むというのが実態のようです。

 

どのターゲットが狙い目か?

 

ここで、入居者の入れ替わり毎にかかる最低限の壁紙、床のリフォーム代のみに基づき、どのターゲット層が狙い目なのか考えてみたいと思います。

 

単身者であれば、壁紙の貼り換え、クッションフロアシートなどの床の張り替えは2回の入れ替わり毎に対応することになると思います。これらの費用の合計は、15平米前後の広さの私の物件であれば一部屋あたり9万円ほどで実際に実施できました。

 

一方でファミリー物件は、1回の入れ替わり毎にその都度、壁紙の貼り替え、クッションフロアシートなどの床の張り替えの対応を行う必要があるかと思います。ファミリー物件であれば、これらの費用の合計は広さにもよりますが少なくとも一部屋あたり30万円ほどはかかるのではないでしょうか。

 

これらの費用を一年あたりにかかる費用として平均換算すると、

単身者向け物件:9万円÷6年=1.5万円/年

ファミリー向け物件:30万円÷5年=6万円/年

となり、

年間4.5万円もの差になる

わけです。

 

一方で、

同じ地域、同じような築年数の単身者向け物件とファミリー向け物件との毎月の家賃の価格差は2万円程度

という状況は大いにあり得ます。

 

大きな家賃差がない中、

個人的にはファミリー向け物件の投資回収はかなり難しいのでは?と強く感じます。

 

ただし、ここでもう一つの観点があります。

 

それは、

入居者の入れ替わり時の空室期間の長さ

です。

 

まさに空室期間も実損です。

 

私としては、

単身者向け物件において、入居者の入れ替わりがスムーズで空室期間が短い地域(すぐ埋まる地域)であれば単身者向け物件を選び、

単身者向け物件において、入居者の入れ替わりに所定以上の期間がかかる地域(なかなか埋まらない地域)であればファミリー物件を選ぶ

という戦略がよいのでは、と感じます。

 

このように、物件選びに関しては多方面からの視点が重要になると考えます。

 

そんな中でも・・・

 

ただ、そんな中でも、上記調査に基づき、最も投資回収として効率的なのは・・・

最も平均居住年数が高い高齢者向けの物件

であると私としては感じます。

 

確かに孤独死により、事故物件になるリスクはありますが、老衰や病気など事件性のない自然死であって、部屋に損失がない場合は、事故物件にはならないと言われています。

 

そのため、

大家として定期的に物件に足を運ぶなどの対応により、事故物件のようなリスクは回避できるのではないでしょうか。

 

高齢者の賃貸需要をしっかりマーケティングし、物件を購入することが一番の成功の近道なのかもしれませんね。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!