ここまでの話し

僕が不動産投資を初めて10年。

これまで僕が何百人、何千人と会う中で気が付いた成功する人の共通点。

成功者の3つの共通点について3話続けてコラムを書かせて頂いた。

1.努力と◯◯◯

2.BigWhy(ビッグホワイ)

3.スコープ

この記事から読んでくださっている方は、前の記事から読んで頂くとより理解が深まると思う。

そして、今回は当時から不動産投資に対して、僕がどう考えていたか?(いるか?)についてお話ししていく。

今から不動産投資を始める人に少しでも参考になればと思う。

 

僕が不動産投資を躊躇したワケ

僕が不動産投資に興味をもったのが2007年(物件を買ったのは2008年)。

株式投資、FX投資、海外ファンド投資、、、

さまざまな投資を比較した結果、不動産投資が最適という結論が出た。

 

しかし、1つ懸念事項があった。

「これから日本は急激な人口減少するけど、不動産投資をしても大丈夫なの?」

これは僕の決心を揺さぶる大きな懸念材料だった。

2007年当時はまだ人口は増えていたけれど、すでに日本では人口減少が問題となっており、近い将来確実に人口減少すると言われていた。

しかも今後急激に減少することが予測されていた。

人口の増減の影響度は不動産投資にはとてつもなく大きい。

ビジネスの基本は「需要と供給のバランス」。

住む人が減り、住む部屋が増えたら、苦しくなるのは目に見えている。

僕は躊躇した。

 

前回のコラムで、成功者は逆から考えるという話しをした。

「ビジネス成功の秘訣は、下りのエスカレータを上がるのではなく、上りのエスカレータを上ること」と言われている。

ソフトバンクの孫正義社長は、「上りのエスカレーターが何なのか?」ということを2年間考えたと言われている。

これから確実に伸びるITの分野でビジネスを始めたのだ。

そしてあっという間に大きな成功をおさめている。

日本ではこれから人口減少が目に見えている。

まさに下りのエスカレーターだ。

僕は不動産投資を始めることをためらった。

 

※下記の表でも分かる通り、2010年ごろを境に人口が減少。

その後急激に減少していき、減少率も加速しているのが分かる。

「2017年1月1日時点の人口動態調査によると、日本人の総人口は1億2558万3658人で、8年連続で減少。前年から30万8084人減り、減少幅は1968年の調査開始以降で最大。」(日経新聞2017年7月記事より)

30万人というと、東京都の区の住民が、たった1年でまるまる消えてしまうような恐ろしい数字だ。(参考:豊島区29万人、目黒区27万人、大阪府茨木市28万人)

 

(出典:厚生労働省「我が国社会保障制度の構成と概況」より)

 

人口減少はさまざまな問題を引き起こす

人口減少の影響は大きい。

さまざまな問題を引き起こす。

2007年はまさに北海道の夕張市が破綻した年だった。

夕張市は、人口の最も多かった11万人から、10分の1以下に急減。

現在では人口1万人を切ってしまった。

353億円もの財政赤字が発覚し、2007年(平成19年)3月6日をもって財政再建団体に指定された。

市民税、道民税は、日本で一番高い設定。

市職員の人員・人件費削減、公共施設利用料50%引き上げ、水道料金1.7倍に引き上げ、、、

しかも急激な高齢化が拍車をかける。

こうなると二度と止められない負のスパイラル。

恐ろしいほどの廃墟と空室アパートの光景。

「夕張市 現状」でインターネット検索すると、その現状が分かる。

これは何も夕張市に限った話しではない。

近い将来、日本のあちこちでこうした光景が広がるかと考えると、不動産投資は完全に下りのエスカレーター。

僕はためらった。

 

人口増加しているエリアで物件を買えばいいか?

「人口減少するといっても、全部のエリアではないでしょ?」

僕はそう考えた。

「夕張市のようなエリアは極端な例。」

「日本全体では減少するけれど、人口増加するエリアもあるはず。」

「人口増加しているエリアで物件を買えばいい!」

自己弁護するかのように僕は考えた。

 

しかし、僕の考えは甘かったことを思い知る。

人口増加するエリアを調べてみると、当然ライバルも多い。

不動産投資家、ファンド、みなそのエリアを狙う。

大手不動産会社はこぞって建設する。

新築アパート、分譲マンション、戸建てをバンバン建てる。

価格は高く、供給も多く、利回りは低く、ライバルも多い。

僕のような素人が手を出して良いエリアでないことを知った。

 

そもそも僕の目的にそぐわない。

僕の目的は、人生を豊かに描くこと。

そのために、給与収入に代わる経済基盤を確立して、会社をやめて、好きな場所で好きな人と好きなことをやること。

不動産投資では、僕の目的を達成することなんてできない。

そう考え、あきらめかけていた。。。

 

不動産投資はやめた方がいい?

このように僕は当初不動産投資にはかなり悲観的だった。

ほぼ不動産投資を始めることを諦めていた。

しかし、ある本をきっかけに考え方ががらりと変わった。

考え方が変わったというよりも、不動産投資で成功する道筋が見えた。

「将来どうなるのか?」未来を予測するツールを手に入れることができた。

「あぁ〜、これだったら不動産投資ができるかも!?」

そんな道筋が見えた。

そして、1年後に物件を購入した。

 

どのように僕の考え方が変わったのか?

このような内容で「この記事が役に立った」という人が多いようであれば、次回以降、話しを続けていこうと思う。

 

追伸

「ななころさんは、物件はもう買わないんですか?」

よく聞かれることがある。

しばらく物件を購入していないからだ。

 

結論から言うと、今でも僕は基本的に日本の不動産投資には悲観的。

「甘い見込みをしない」と自分自身、心に誓っている。

そして、物件を所有しながらも、今後の日本の先行きを常にチェックすることを欠かさない。

セミナーや勉強会やコミュニティで不動産投資の話しながらも、不都合な真実を隠したりはしない。

アドバイスは超現実的。

「その物件は買わない方が良い」と正直に伝える。

 

さらに、人口増加エリアで物件を買う危険性も、2007年から10年経ち、一層明確になってきた。

首都圏の人口増加エリアこそ注意が必要だったりもする。

生産年齢人口と呼ばれる15歳〜64歳までの現役世代は減っている。

人口が増えているのは、65歳以上の高齢者だったりするからだ。

詳細は以前、コラム「「人口増加エリアで買え!」の嘘」で詳しく書いた。

10年前と比べても遥かに難しいステージに来ている。

だから、僕自身、安易に物件を買ったりしない。

 

しかし、矛盾するようであるが、経済基盤を確立する手段として不動産投資は間違っていないと、今でも考えている。

この時期に買って成功している人もいる。

僕自身、今でも虎視眈々と物件を購入できるチャンスを伺っている。

不動産投資に悲観的ではあるけれど、否定的ではない。

楽観視せず、下りのエスカレーターだという前提に立ち、戦略を練っているのだ。