築年数の古い中古アパート。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ちょうど2年前に6棟目となる中古アパートを購入しました。

今までで一番古い築年数のアパートで、築40年に迫る築古物件です。
それでも、駅から徒歩数分という立地で土地値以下だったので購入しました。

すでに高騰している時期だったので、なんらかの訳あり物件でないと買えなかったということでもあります。

 

初めての築40年近い物件です。しかも、外壁塗装を一度もやっていないのではないかというような外観でした。古びたアパートという感じです。

とりあえず、土地値以下で買ったわけですから
『数年でも十年でもいいから稼いでくれればいいや。』
という気持ちでした。購入した時は。

でも、やっぱり買ったからには長く稼いでほしいという思いはあります。

 

そこで、外壁塗装・屋根塗装・防水工事・鉄部塗装を行うことにしました。
どうせやるなら一気にやらないと足場代がもったいないですし。

 

ちなみに、この物件のスペックを書いておくと
敷地は約300㎡、延べ床面積が約220㎡です。

そのくらいの規模の物件で
この大規模修繕にかかった金額は約200万円でした!

大きいお金です。

 

この物件は4000万円で購入したので、購入額の5%程度ですね。

2年前に買ったときから覚悟していたお金です。そのために400万円以上値引きしてもらって買ったのですから。でも、いざ出す時には嫌になるものです(笑)

 

 

築古物件にお金をかける?

もう築40年近いのですから、建物もどのくらい持つか分かりません。
大規模修繕なんてやらないで、ダマしダマし運営していくことも考えたくなると思います。

でも、この200万円をかけることによってピカピカの新しいアパートに変身しちゃいます!壁も屋根も鉄部も塗れば、新品のようになります。この視覚効果は本当に大きいです。

 

先日、やっとすべての工事が完了して、見栄えが段違いによくなりました!
これで、パッと見では築40年には見えなくなりました。

 

しかも、大規模修繕の効果は見栄えだけではありません。

コーキングも劣化していましたし、壁の塗装も劣化していました。
これでは、いつ雨漏りなどのトラブルが起こるか分かりません。

しかも、水が躯体に入ると建物の寿命が大幅に落ちます。

 

大規模修繕をやれば10年もつ建物を、やらないで5年でダメにしてしまったら、、、5年間の収益をドブに捨てたようなものです。

 

このアパートの年間家賃収入は400万円です。
5年で2000万円も家賃が入ってくるのです。

 

200万円で建物の寿命が延びるなら安いものだと思いませんか?

 

もともと、、、

『建物の寿命が持つだけ稼いでくれれば良い。そのあとは、安く土地を仕入れたと思って建て替えるなり、土地として売却するなり、好きな出口を考えよう!』

という感じだった物件です。

 

そんな物件でも、やっぱり大規模修繕はするべきだと思います。

 

 

大規模修繕は、、、

お金を出す時は、大きなお金なので勇気がいります。
でも、その効果は出したお金よりも大きいです

 

だからこそ、計画的に大規模修繕のお金を作っていくことが必要です。不動産投資をしていると(得てして)そのお金を次の物件の購入費用に充てたくなります。そして、大規模修繕ができない状況になりがちです。

そこをなんとかヤリクリしていかないと、かえって大損しかねません。

 

大規模修繕に費やすお金も、効果の高い『投資』なのです。
とても大きなリターンが返ってくるわけですから。

そこを十分に理解していくことが大事なことです。

 

今日も最後までお付き合い頂きありがとうございました!