築25年のRC物件を大手金融機関より低金利で30年のローンで借入できました。通常、この銀行では耐用年数―築年数の範囲でしか融資をしていません。

 それに従うと、47-25=22で融資期間が最高でも22年になってしまいます。

 いったいどんなカラクリがあったのでしょうか?

不動産鑑定評価で融資期間が長くなる

 それは、不動産鑑定士を中心とする専門の不動産鑑定評価をする会社による、不動産鑑定評価の結果です。

 評価の結果によって、今後のメンテナンス状況にもよるものの当該物件の耐用年数は残り40年と報告書に書かれていました。

 これを元に金融機関が判断し通常よりも期間の長い融資をしてくれています。

 これによってキャッシュフローも改善し、非常にありがたいです。

 減価償却期間も27年【経過年数の2割(25×20%)+残存年数(47-25)で計算】なので返済期間の30年とほぼ同じになることから、デッドクロスの期間も短く安定的な運営が出来ます。

どんなことを報告してくれるのか?

この不動産鑑定評価では、以下のようなことを報告してくれます。

・今後の修繕箇所の提案
・相場からの適正家賃からの乖離
・土地の地盤調査
・建物や設備の修繕箇所の予測
・今後かけるべきメンテナンスコストの予測
・実用に耐ええる今後の年数の予測

 物件を買う際には、自分で将来の修繕箇所やその金額をざっくりと見積もってシミュレーションしてから購入判断を実施していますが、このようなものを第三者のプロフェッショナルの目で評価してもらえるとかなり嬉しいです。

 なぜなら、素人の自分の予測では思いつかなかった部分や自信のない部分もあるからです。

 更にこれを金融機関が参考にしてくれて、融資期間や金利を検討してもらえることが最大のメリットです。

 中古物件を購入する際に返済期間がもう少し欲しいと思われる方は、一度金融機関にこのような評価第三者評価についてご相談してみるのもありだと思っています。

 最後までお読みいただき誠にありがとうございます。楽待コラム読者の大家さんの参考になれば幸いです。

根本伸之