みな様、根本伸之のコラムをお読みいただき誠にありがとうございます。

 先日ある不動産投資家と会話した際に、一般企業に比べると、不動産投資家が破たんするのは黒字倒産が多いという話が出ました。確かに仰る通りであると考えます。

 黒字倒産というのは、財務上(税金を計算する上では)黒字であるものの、現金(キャッシュ)が不足して、支払いが滞り破たんすることです。

 利回りが悪かったり、空室が多いと、家賃収入でローンと運営経費を支払うと手残りのお金(キャッシュフロー)がマイナスになったり、ゼロになってしまう状態であっても、財務上の計算では、ローンの元本部分が経費に含まれないために黒字になることがあります。

 財務上黒字になれば、税金を支払わなければなりません。法人の場合は赤字でも一定額の税金(均等割り)を支払わなければなりません。

 これによって、現金が不足して、税金や経費、ローンなどの支払いが滞り破たんしてしまうことを黒字倒産といいます。

 減価償却額がローン元本返済額より多ければ、キャッシュフローより財務上の利益のほうが少なくなることから黒字倒産は原則あり得ないのですが、耐用年数切れの木造物件などを購入してしまうと、減価償却が早期に終わってしまうことから、減価償却満了後に黒字倒産してしまうことは充分にありえます。俗にいうデットクロスです。

 黒字倒産にならないようにするためにはどんなことに気を付けるべきでしょうか?

 キャッシュフローより、財務上の利益が高くなってしまうことは良くあることなので、やはり現金を積み立てておくことが重要になります。

 または、購入時に自己資金をある程度は投入して借入金額を少なくすることでも解決できます。自己資金が足りない場合は、ローンの借り換えや金利交渉による金利を下げることが有効です。

 フルローンやオーバーローンで購入できたとしても、固定資産税や不動産取得税、所得税は必ず払わなければなりません。

 自己資金が0円でも不動産投資という言葉が一時期流行しましたが、正直貯金が0の人には、厳しいのが実情です。よほど利回りの良い中古物件で購入後にすぐに家賃収入が入ってこないと、これらの税金を払えないこととなり黒字倒産の危険性が出てきます。

 現在のように物件価格が高騰し利回りが低くなってくると、自己資金が0円では、オーバーローンで物件を購入できたとしても、税金を支払うことが出来なくなってしまう可能性があり危険です。

 不動産投資をして毎月のキャッシュフローが出てきても使わずに後の為にとっておく必要が必ずでてきます。

 この点が、不動産投資のキャッシュフローと会社員が貰える給料との大きな違いです。

 不動産投資で成功している人の多くが手元に現金があっても散財せずに、貯金に励むことが出来る人だと思っています。

 規模が大きくなってキャッシュフローも高額になってくると、ある程度の散財も可能になってきます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

根本 伸之