新年あけましておめでとうございます。

昨年の成績をまとめてみました。

 

物件購入・売却

購入6件、売却1件でした。

2017年3~5月に戸建て3件を購入。

6月に8世帯のマンション@埼玉県1棟購入。

12月に7世帯のマンション@東京都、10世帯のシェアハウス@東京都を購入。

12月に6世帯のアパート@横浜市を売却。

となりました。現在、1棟売ったため、19棟保有。購入は20件を経験しました。

 

2017年の出来事

昨年の後半はこんな出来事がありました。

・借換を地銀で進めていたが、支店長決裁が通るも、本店の審査部に謝絶される。

・保有しているアパートで、夜逃げ1件、自殺1件、滞納3件が起きる。

・お隣さんから訴えられそうになる。弁護士と定期的な打ち合わせをする羽目になる。

・借地かつ再建築不可という物件を買うことになり、借地のルールについて勉強する羽目になる。

・仲介手数料をどこまで値切れるか、体当たりで検証してみる。

・シェアハウスを作ることに決め、シェアハウスやっている人にヒアリングする。

・手付放棄により、物件を流す。手付金没収という、辛酸を舐める。

・金融機関と融資実行後の書類提出について、揉めそうになる。弁護士や元銀行マンなどにヒアリングするとともに、民事執行法、民事保全法といった法律家向けの専門書や「よくある金融実務相談事例」といった銀行マン(融資担当者向け)の専門書を読み、対策を練る。

・入居者から戦略的な家賃減額交渉を喰らい、弁護士と打ち合わせを実施する。また、家賃滞納に関するマニュアル集を読み、対策を練る。

 

みなさんは、どんな1年だったでしょうか。

是非、振り返ってみてください。

 

昨年の自分の反省点

・「地銀への借換」にこだわるあまり、3か月近くを無駄に過ごしてしまった。地銀への借換を謝絶されたことで、売却に進むことができたが、時間の使い方が甘かった。

→→余計なこだわりは捨て、自分の戦略に一番良いものを選んでいくべき。借換のタイミングで売却は検討していたが、「借換」という言葉に惑わされてしまった。

 

・買い方にこだわりすぎており、買えない期間が続いてしまった。「1人で買い進める」ことに固執しており、周りが見えていなかった。

→→「チームで買い進める」ことに主眼を置く。全員のメリットを考えて動けば、「チームで買い進める」ことができる。それぞれの役割分担を明確にし、短期的な利益に惑わされず、中長期的な利益を「チームで」取りに行くべき。

 

・中途半端な利回りは自分を苦しめる。徹底的な利回り主義で行くべき。

→→今の市況では良い利回りであっても、色々な手間がかかると結局、微妙な物件になってしまう。デメリットを打ち消すような利回りや良い立地でなければ、今は買わないほうが良い。

 

2018年の目標

今年は、売りと買いを引き続きやっていきます。

・売り

今まで複数のパートナーと不動産投資を進めてきましたが、あくまで「私が」買うための協力関係でした。

昨年末から「パートナーも買う」ための戦略を進めることで、お互いのメリットになる進め方ができるようになりました。

昨年末から売りを3件+αできるように仕込んでおり、2月初めまでに結果が出せそうです。

 

・買い

昨年、買い方を試行錯誤したことで、自分にとって一番良い買い方が見つかりました。

その買い方に沿って、昨年末は2件の買いができました。

今年も、その買い方を貫いていきます。

資金次第なところがありますが、今年も6件近い買いはやりたいと思っています。

 

・情報収集

昨年は弁護士や元銀行マンの方や、不動産業者、投資家さんとよく打ち合わせをした1年でした。

専門家に相談できる環境を作ることが、今の自分には必要だと感じたので、情報を知っている人を昨年より意識して、つながりに行きます。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました。

みなさまの不動産投資のゴールが達成できることを願っております。