東京の物件。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

私は、ずっと埼玉県の自宅近くの物件で規模を拡大してきました。5棟目を購入する時になって、やっと東京のアパートを購入することができました。やっぱり、東京の物件は値段が高いので手が出しにくいです。自分の投資ステージが上がるまでは難しい物件でした。

 

ただ、東京の物件を買ってみるとメリットもいっぱいあります。

・面積あたりの家賃は、埼玉の2倍以上ある
・入居者の獲得も格段に楽
・広告費も少ないから経費率も低い
・将来に建て替えをしても成立するエリア

などなど、好立地のメリットを実感できる初めての体験でした。

 

でも、気がつきにくいデメリットもあります。

それは、退去の頻度が高いということです。

 

昨日のコラムで昨年度の退去数データを公開しました。
いかがだったでしょうか?

 

退去数に関しては、ほとんどが『運』です。

入居付けに関しては、努力次第で数字が変化します。ですから、入居率は大家によって大きく異なります。同じエリアでも、入居率50%をきるような大家さんもいれば、満室経営の大家さんもいます。

ところが、退去に関しては、、、
コントロールができません。
大家さんは、退去になった後に頑張るだけです。

 

でも、エリアによって、間取りによって、退去の頻度は異なります。
それは、運営してみないと分からない感覚です。

1年間だけでは運の偏りがありますから分かりにくいでしょう。
長年の間、ずっと運営していると分かってくるものです。

 

過去3年のデータから。

ということで、昨年だけではなく

過去3年分のデータで東京と埼玉の物件を比較してみます。
6棟目は3年前には無かったので、5棟分(50戸)での比較とします。

 

■過去3年の退去数

埼玉エリア(全36戸):27戸

東京エリア(全14戸):14戸

 

結果は、上記の数字となりました。

私の物件は、全て単身者用の中古木造アパートです。前提条件は、ほとんど同じです。違いはエリアだけとなります。

データの量としても、3年分を集めれば それなりの正確性はあるでしょう。

 

埼玉では、1年あたり9戸の退去です。
全36戸に対する割合は25%です。
つまり、平均の入居期間は4年間ということになります。

東京では、1年あたり4.7戸の退去です。
全14戸に対する割合は33%です。
つまり、平均の入居期間は3年間ということになります。

 

体感としても、東京の物件は退去の頻度が多いとは思っていましたが
データにしてみるとよくわかりますね。

 

東京のほうが埼玉よりも、入居期間が短いということになります。
これは、不動産投資にとっては大きなデメリットです。できるだけ長く入ってもらうことで利益が出るのが不動産投資です。

入居を決める時には、大きなお金がかかるのです。高額な原状回復費、広告費など。それを取り戻すのは入居してくれている期間です。それが短いのでは利益率が下がります。

 

ただ、考えてみれば好立地エリアの入居期間が短くなるのは当たり前ですよね。

遠くから一時的に学びに来ている学生さんもいるし、夢をみて上京したけど無理だった方もいるし、人の移動が激しいのが都会の特徴です。

『終の棲家』として東京に来たわけではない方が多くいるのでしょう。
(あくまで比較としての話ですが)

 

東京などの好立地では、入居付けが楽だというメリットは確かにあります。

でも、退去の頻度も多いので面倒は多いし、その分だけ経費もかかります。

 

ですから、回転の速い東京物件で気を付けることは、
費用対効果が合わないほどに高額なリフォーム費用をかけないこと』です。

それなりに、パッと見でキレイな部屋にしておけば十分です。あとは、他の努力で部屋は決まります。あまり、力を入れすぎなくても儲かりますから。

どうせ、すぐに出て行くかもしれないのです。その方が、酷い使い方をして高い設備もダメになるかもしれません。そんなリスクが高くなる行為をしなくても、入居が決まるなら、そのほうが楽に運営できます。

(ただ、キレイでオシャレな部屋にすると大家としても嬉しいんですけどね)

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!