内本です。明けましておめでとうございます。昨年の総括と今年の展望についてふれてみます。

年初の目標と振り返り

私は毎年実践しますが、年始に「今年の目標」を具体的にイメージして紙に書いたり、周りに宣言すると、達成しやすくなると思います。

ちなみに私は昨年「法人で6棟追加購入」という目標を掲げていました。

が、結局購入できたのは公売で購入した3棟だけでした。(達成率50%)

 

理由は、不動産会社様などから紹介頂いた物件数は多かったのですが、自分の購入目線に合う物件がなく指値をしていたら、全部他の方に買われてしまったというのが実態です。

結構な高値でも購入する方がいるのでビックリしました。他の事業で利益を出した方が不動産投資に参入されているのか、節税目的かもしれませんが。

が、私は自分の購入目線に合わない物件は買わない方針なので、仕方ないです。

 

今年の目標

今年2018年の目標としては以下になります。

1.法人で4棟追加購入

2.資産規模(時価)で20億円突破、残債は半分(10億円)程度に抑える。

3.自分が未経験だった分野に取り組み、更に経験値を上げる

3については別途書いていきたいと思います。

 

どう買い進めて行くか

昨年はひき続き収益不動産の価格が高どまりし、特に首都圏のRC一棟物件は買えない状況が続きました。

皆が狙う物件は買いづらいので、今まで手を出していなかった公売に参入しました。

運良く、千葉県で1棟、埼玉県で2棟、計3棟の全空のRC一棟マンションを購入でき、苦労しながらも再生しました。(過去コラムを参照ください)

↓インフラ整備後3ヶ月で満室になった北柏物件(2LDK×12室)

 

今年も人が買わないような再生系物件をねらうつもりです。

基本は懇意の不動産会社様からの物件情報や楽待などの収益物件サイトに掲載されている物件情報を検討します。

昨年も楽待を通じて知り合った不動産会社様からの物件や、楽待からの物件提案で検討できるレベルの物件がいくつかありました。

が、目線に合わない場合は、指値をしますので、そう簡単に買えないかもしれません。

今年も公売にチャレンジします。

 

銀行へのヒアリング、融資の展望

取引銀行とは、購入検討物件を評価して頂く関係で、12月頃から毎週バンバンやり取りをしています。

取引銀行へ融資について年末年始にヒアリングした状況は以下のとおりです。

私「最近銀行の融資状況は厳しくなってきていますが、年度末(2018.3末)に向けて融資状況はどのような感じでしょうか」

 

某A銀行様「既に何棟か保有されていて、取引実績がある方は今までどおりですが、新規に始められるサラリーマン大家さんへの融資はハードルが高いです。具体的には年収1千万円以上、金融資産1千万円以上ある方でないと厳しいです。」

 

某B信金様「少し前から取引実績がある方についても頭金を多目に入れてもらうようになりました。案件によりますが1割~2割が目安です。融資金利も若干上がりました。エリアも東京23区以外はハードルが高いです」

 

某C銀行様「新規に始められるサラリーマン大家さんへの融資は厳しい状況です。取引実績のある方や資産家などの方に更に借入を増やしてもらうよう、私どもからも提案しています。(大規模修繕その他など)」

 

今後は、新規に始められるサラリーマン大家さんへの融資は厳しい状況になりつつあります。案件によりますが、頭金も多めに求められるようになりました。

 

銀行融資が厳しくなると、格段にライバルの投資家の数が減るので、実績のある者にとっては歓迎すべき状況です。

 

上記は一般的な傾向で、年度末に向けて(融資額の目標未達成など)銀行・支店によっては新規の方でも融資が出やすい状況も考えられます。

 

裏を返せば、売却する場合は、早めに動いた方が良い条件で売却できる可能性が高いと思われます。

 

まだ物件価格が高どまりしている状況なので、特に新規参入される方は、十分検討してからの購入をおすすめします。

今後ともよろしくお願いいたします。