みな様、根本伸之のコラムをお読みいただき誠にありがとうございます。

 投資で収益不動産を購入するにあたって、作っておいたほうが良いのが「賃貸経営計画書」です。これを作っていれば金融機関との交渉も有利に働くことでしょう。

その収益不動産でどんなコストをかけて、どんな収益を得るのかを、計画(予測)する。

 「賃貸経営計画書」なんて言葉からすると、とっても難しく感じてしまうかもしれません。でも、それほど難しい話では無いです。

 簡単に言えば、物件の購入後に収入と支出を予測して、EXCELなどで10~20年程度の予測を書き入れるのです。いわば投資シミュレーションするのと同じです。

 しかし、金融機関にアピールするために使うのであれば、自己満足のシミュレーションではなくきちんと「経営計画」っぽく作るのです。

融資交渉は、就職試験、面接と同じような心構えで臨む

 金融機関もこのような「計画書」を作ってくる投資家に対しては、一目を置いてくれることでしょう。投資家にとって良い融資条件を出してくれる可能性が高いです。

 融資交渉は、如何に自分がこの物件の融資を受けるに値する人物かをアピールするものです。言ってみれば、大学や社会人の就職面接のようなつもりで、臨むぐらいが良いと思います。

 計画書の中身が、不動産会社の作ったシミュレーションそのままではだめです。

 だれも就職試験を受けるのに、他人の作った資料で自分をアピールしないですよね。それと同じように考えましょう。

賃貸経営計画書に書かれる内容。

 まず、収入面ですが、空室率や家賃値下がりを考慮した上で、家賃収入を10年~20年後まで一覧にします。

 その上で、固定資産税や不動産会社への支払手数料、広告費や共用部の水道光熱費やネット費用など大家として負担するお金の予測も入れます。

 数年に一度に、修繕などが発生すると思うので、これも記述します。例えば、5年後に外壁塗装をするので100万円かかると見込むみたいな感じです。その上で、ローンの返済額を記述します。

 ここまでは、物件購入前のシミュレーションと同じです。

しかし、「賃貸経営計画書」っぽくするにはこれだけでは不足です。

 それは、物件のある地域の人口予測などからみた賃貸需要の予測と競合物件の状況です。定性的な言い方で良いので、収入がシミュレーション通りになるはずという根拠を付けます。

 これらの情報ネットや現地訪問では自分で調べて作文するしかありませんが、不動産投資で成功したいのならば、自分で調べることは非常に重要です。

もうひとつは、物件ならではの課題やリスクと対応策です。

例えば、予想に反した空室が続くようであれば、どのような手を打つのか?等です。

 さらに、この物件を購入することで目指す姿です。どんな地域貢献をするのかです。これは、入居者に快適で安全、安心な住居を提供するなどの言葉が良いでしょう。自分で作文することが重要です。

 さらに、この物件を購入することによる自分の資産状況の変化と予測です。これは、総資産や借入金残高、純資産などを将来に渡って予測するといいでしょう。

 このような賃貸経営計画が作れれば、金融機関の見る目が変わってくるだけではありません。購入後にも自分自身が時々これを見返して、見直すことでより自信をもって安定的な賃貸経営が出来るようになってきます。

 最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

根本伸之