東京の高級オフィスビルの実質投資利回りは2.8%…ロンドン2%前半、NYと香港は1%台でそれより魅力的?

 

皆さんこんにちは、地方在住大家のゆたちゃんです。

 

世界中を駆け巡っている投資マネーにとっては、

日本の不動産は割安で魅力的に映っている様です。

 

※画像はイメージです

 

この情報は、一昨昨日の某経済新聞に掲載されていた記事の内容なのですが、

現在低金利である日本での金利支払い分を除いた東京の高級オフィスビルの実質投資利回りが2.8%で、

この利回りは2%台前半のロンドン(最近EU離脱の為に破格値で売り出される今迄より利回りの高い高級住宅もある様ですが)、

1%台のニューヨークや香港よりも東京の高級オフィスビルの利回りが魅力的(?)である為に、

売り買いが活発に行われた結果、昨年の日本の不動産取引の売買高に占める外資の割合が24%にも達したとの内容でした。

 

昨年の売り買いが活発であった背景には、

今年から東京での新築オフィス物件が大量に市場に供給される事から、

取引価格が今後軟調に推移する事を見越した、外資所有の物件も有った様です。

 

世界的には不動産価格が既にピークに達している可能性も考えられる…

 

東京の高級オフィスビルの実質投資利回りが過去最低の2.8%で、

それが他の主要都市よりも利回りではまだまだ魅力的であるとしても、

そもそも、その世界の他の主要都市の不動産価格そのものが割高で、    (株価も最高値を更新している主要国もある状況なので…)

今後は値下がりに転じる可能性も考えられます。(他の不動産投資家の方がツイッター上で最近発信していたロンドンの高級住宅の値下がりの話はその兆候かも知れません…)

 

そして、世界の主要都市での不動産価格が調整局面に入り、

投資利回りが向上する方向に動き始めた場合には、

東京の高級オフィスビルの価格もこれ以上大幅には上昇しない可能性も考えられます。(実際に新築オフィス物件が大量に供給開始した場合には、需要と供給のバランスで価格が上がらないか、もしかするとオリンピック前であっても供給過剰で価格が調整するかも知れません…)

 

最終的には、金融庁の不動産投資への融資規制が今以上に進行した場合、

国内の不動産価格は商業地でも上げ止まりの動きを見せるかも知れません。(先日、ある著名不動産ブロガーさんによると、メガバンク3行が昨年後半からのバーゼル3の実施により、担保となる資産の変動リスクの高い融資に対しては、現時点では問題が無いものの、今後はバーゼル3基準値の自己資本比率をクリアーする為、次第に自主規制に入る恐れも有るのだとか…しかも過去の日本のバブル崩壊時にも、2008年のリーマンショック時にも、融資の絞込みがされた時には、メガバンクや当時の大手都市銀行に対してそれぞれバーゼル1、バーゼル2規制の発動が有ったのだとか…)

 

現段階では株式市場の動きが活発な状況ですので、

直近ではそのお金が不動産投資にも流れ込み、

不動産価格が堅調に推移すると思われますが、

私達投資家は、今まで以上にこれらの水面下の動きを注視しながら慎重に投資を行う必要が有りそうです。(不動産も株も価格が値下がりに転じる場面では含み損になる可能性が高いですから…)

 

ここまでお読み頂き有り難うございました。