皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日のコラムは、第100回目のコラムとなります。いつもお読みいただき、本当にありがとうございます!引き続き、皆さんの為になる情報をご提供できるよう頑張っていきます!今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

 

さて、本日は「新築アパートの10年間の収支は?」と題して、新築アパートの収支をシミュレーションしてみた結果について、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

フィジビリティスタディ

 

通常、企業があるプロジェクトを実行する際、そのプロジェクトの実現の可能性・成功の可否を調査する場合、フィジビリティスタディ(F/S)と呼ばれる一種のシミュレーションを行います

 

私は知人が過去に新築で購入した築年数10年のアパートについて、フィジビリティスタディを行い、この10年間での収支がどの程度だったのかシミュレーションをしてみました。

 

すると、驚きの結果が出たのです。

 

なお、以下のシミュレーションはバーチャルの数字ではなく、知人から聞いた実際の数字に基づくものです。

 

シミュレーションをしてみたところ・・・

 

まずは、この物件の当時の購入条件、現在の売却条件などを以下に示します。

 

・新築時の物件価格:1億数千万円

・頭金:25%の頭金を入れ、残りを借り入れ。

・借り入れ条件:金利は2.7%の元金均等返済。

・売却時の条件:新築時物件価格の約67%

 

この物件の新築時の利回りは約8.5%のようで、入居率の平均は割と好調で90%ほどだったようです。また、管理費用に関しては物件の清掃費用やゴミ回収費用などあわせて少し高めの家賃の10%ほどとのことです。

 

また、今回のシミュレーションにて考慮したものは、

●収入

→10年分の家賃収入、物件の売却代金

●支出

→新築時物件の購入代金、登記費用、不動産取得税、10年間の固定資産税、10年間の利息、10年間の減価償却費調整後の所得税、管理費などを含む物件保全費用全般、売却時仲介手数料、抵当権抹消費用

です。

 

私はこの条件のもとで、出口戦略までのシミュレーションをしてみました。なお、細かくなってしまうため、ここでは結論のみお伝えします。

 

今回のシミュレーションにて得られたら10年間の収支結果はなんと・・・

 

たったの200~300万円のプラス

 

だったのです。

 

この事例は特異ではなく、1億数千万レベルの新築物件ではいたって標準的な結果だと思います。しかも今回の事例では、新築時の利回りは割とよいほうで、かつ平均入居率も悪くはありません。しかも頭金は割と出されています。

 

つまり、もう少し条件が悪ければ・・・

 

とんとんか最悪赤字の可能性も大いにあり得る

 

わけです。

 

いやいや・・・

多額の借金を背負ってこれじゃあリスクに見合わないな、と感じるのが私個人的な感想

です。

 

ま、確かに新築物件はアパートメーカの利益や販売管理費用が乗っているため、当然といえば当然の結果かもしれませんね。

 

節税目的での新築物件以外は、

フィジビリティスタディをしっかりと行い、将来の収支がどうなるか徹底的に事前にシミュレーションをすべき

だと強く感じます。

 

これから新築物件をお考えの皆さん、いかに新築物件投資が難しいかお分かりいただけたかと思います。アパートメーカの甘い誘いに乗ることなく、冷静に事前の収支シミュレーションを行い、勝ち目があると判断した場合にのみ投資を行いましよう。

 

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!