シェアハウス問題。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、最近になって話題に上ることも多くなったシェアハウス問題について取り上げました。うちのアパートの目の前にあるシェアハウスについて調べてみたら驚愕の運営状況であることが分かったのでした・・・

 

当然、すべてのシェアハウス経営がダメだと言っているわけではありません。ちゃんと運営して、儲かっているシェアハウスだって多くあります。

今回のケースでは、需要と供給が崩れるほどに同じコンセプトのシェアハウスを大量に市場に投下したことが原因だと思います。

また、もともとの建築費が高かったこと、金利の高い金融機関で長期間ローンを組んでいる大家さんが多かったこと、などが拍車をかける結果となりました。

 

おそらく、この運営状況が続けば、、、運営会社がサブリースの保証賃料を払い続けることができなくなって、もっと大きな問題となることは予想に難くありません。近いうち、ニュースになりそうな気もします。

 

購入してしまったら。

既に購入してしまっている方は、どうしたらいいのでしょう?

こういう場合、対策は限られてしまいます。不動産投資では、一度でも失敗するとリカバリーが難しいのが特徴です。金額が大きい勝負となるだけに、失敗も大きくなるのです。。。

だから、不動産投資で成功するには失敗しないことが最重要となるのです。
くれぐれも、あなたが購入する前には注意してください。

 

そうは言っても、買ってしまった場合、、、

まず、真っ先に考えられる対策は

売却してしまうこと。
損切りになっても良いから、逃げること。

でしょう。

 

でも、これも厳しい状況です。

今は、なんとかサブリース賃料の入金が続いているようです。そのうちに売却してしまうというのも逃げきる案としては良いでしょう。(次買った人は地獄ですが)

でも、売却も簡単ではありません。

ネットでこの運営会社のシェアハウスが売りに出されているのを数件みることができます。これらの物件を見ると、東京の中でも微妙なエリアの物件で表面利回り7%台で売りに出されています。築年数は2年~3年くらいの超築浅で。

普通のアパートなら、まだ分かりますがシェアハウスの表面利回りとしては低すぎますよね。

 

しかも、想定賃料が高すぎるので、、、実際にこの賃料で貸し出せるかどうかは分かりません。本当の実力で計算したら、表面利回りはもっと下がります。

さらに言うなら、シェアハウスではノウハウが無いと入居付けが大変だったり、クレーム処理に手間がかかったり、面倒が多いので経費もかさみます。

 

これなら、普通のアパートを買ったほうが100倍以上マシです。
売れるわけがない金額だと言えるでしょう。。。

だって、この金額を出すなら、もっと良い間取りにして自分で新築アパートを建てられそうだし。そのほうが儲かります。

 

なぜ、こんな高すぎる価格設定で売らないといけないかと言えば、残債がたくさん残っているからでしょう。

30年サブリース契約を信じて、高すぎる建築費でも契約してしまったのです。2年か3年の運用で売りに出すわけですから、残債が減っていません。残債を相殺するためには、この価格設定でなければ売れないのでしょう。

『売るに売れない・・・』
そんな状況です。

 

であれば。

であれば、、、
自分だけは、なんとしてでも満室経営を続けるしか手はありません。

それが不動産投資であり、事業だということです。
(特にシェアハウスの運営は事業の側面が強いです)

 

サブリース賃料をもらえる間は良いですが、いつか来るであろう最悪の日を想定して案を練っておくしかありません。

今のコンセプトでは満室運営が難しいのですから、何らかの別のコンセプトを考えて高稼働を実現する。もしくは、知り合いやコネを使ってでも高稼働を実現する。などなど、やり方は問いませんが、とにかく入居率を上げていくしかないのです。

 

イメージとしては、

1億4000万円(土地1億円、建物4000万円)が妥当なシェアハウスを2億円で購入したような感じです。価値よりも高く買ってしまったスタートにはなってしまいました。

6000万円も割高で購入していますが、2年くらいの運用で1000万円程度の利益は出ているでしょう。サブリースの収入が入っていますから。

土地分の1億円は資産ですから、残りの9000万円くらいを建物の寿命である40年~50年くらいで稼ぎ切れば失敗ではなくなります。

 

難しいとは思いますが、無理ではありません。
やってしまったからには、逃げ切るにはコレしかないとも言えます。

試行錯誤しながら、できるだけ経費を削減して頑張るしかないです。もしかしたら、そんなことをやっているうちにノウハウが身についてスゴイ実力がつくかもしれません。

人生は、何が成功の転機になるか分からないですから!
(身近に感じてしまっただけに、とても心配ですが応援しています)

 

 

今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!